基准地价内部结构变动分析

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1、基准地价内部结构变动分析——基于贵阳市中心城区基准地价更新结果研究1贺琨周建芳（贵州众志天和不动产咨询服务有限公司贵州省贵阳市)摘要：基准地价作为我国地价体系的重要组成部分，是我国政府法定的向社会公示地价之一，对土地交易价格和房地产交易价格的形成有重要的引导和控制作用。本文在基于贵阳市2006年及2013年更新的两次基准地价结果，结合区域发展情况分别对各用途内部结构比率进行对比分析。结果表明新一轮基准地价更新结果内部结构比率更趋合理，符合贵阳市城市发展、地价变化。关键词：贵阳市；基准地价；结构比率；变动分析基准地价

2、是指在城市规划及建成区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。是在设定估价基准日、土地开发程度、使用年期下完整土地使用权的区域平均价格。基准地价是我国地价体系的重要组成部分，是我国政府法定的向社会公示地价之一，对政府宏观控制地价水平，掌握城市土地资产价值、征收土地使用税（费）和合理利用土地，及进一步强化国有土地资产管理，规范土地市场都具有重要作用。基准地价内部结构比率结构是指不同地类以及不同类别之间的地价比例

3、关系。本文将通过对比计算出贵阳市两轮基准地价中内部结构比率，分析其内部结构变化规律、地价确定结果是否符合区域实际发展。1基准地价结果贵阳市上一轮土地级别和基准地价更新于2006年，范围仅涉及云岩、南明两区。2013年贵阳市中心城区公布的基准地价与2006年相比，更新定级范围有较大变化，由157.18平方公里扩大到约550.88平方公里，划定级别数量也有所增加。两轮基准地价结果见表1表1贵阳市两轮基准地价结果表单位：元/平方米用途基准日ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧ2006.1.187506750522031401250910商业

4、2013.1.11130089107410463030502390132011902006.1.12350215013001120660住宅2013.1.1606041503000205011306402006.1.1490450410工业2013.1.15103903102802402同级别内部结构比率变化分析2.1同级各类地价比率同级各类地价比率指数α是以商业用地基准地价为基准来表征同级各类地价之间关系1、作者简介:贺琨（1983-），男，注册土地估价师、房地产评估师，贵州众志天和不动产咨询服务有限公司联系地址

5、：贵州省贵阳市观山湖区诚信北路绿地联盛国际4号楼509室136085138890851-5819111jxnhk421@126.com1的比率指数。如αz/s指住宅基准地价与商业基准地价的比值，αg/s指工业基准地价与商业基准地价的比值。图1同级各类地价利率指数对比从错误!未找到引用源。可以看出两次基准地价α指数变化既有相似特征，也又所区别。○1相同级别下，αz/s指数同αg/s指数均小于1，且αz/s指数大于αg/s指数。显示了商业用地最高，住宅用地地价次之，工业用地地价最低的普遍规律。○22013年αg/s平均

6、级别指数小于2006年，说明工业用地价格与商业用地价格差加大。从城市发展来看，引起这一现象的主要原因有：贵阳市工业“退二进三”政策的实施，使得城市向外围低级别区域发展，而商业集聚度却随着经济发展得到进一步的提高；两次基准地价更新面积差距巨大，而城市外围定级面积的大范围扩大拉大了价格降幅。○32013年αz/s指数总体上随级别逐渐减小，有别于原级别总体上升趋势，说明2013年住宅、商业用地级别价格更符合基准地价随级别下降的一般规律。○42013年αg/s指数曲线比原来平缓，而αz/s指数曲线变化较大，说明工业用地随级

7、别变化幅度与2006年相比缩小，住宅用地随级别变化幅度大于2006年。○5两次基准地价均在Ⅲ级地αz/s指数点有明显变化。结合土地定级范围来看，Ⅲ级商住用地也即是作为划分两城区与其他区域的界限点，与地价变化一致。2.2同级各类地价环比指数同级各类地价环比指数α′是指分用途同级地价指数的比率。如α′s/z表示商业用地与住宅用地同级地价指数的比值，α′z/g为住宅用地与工业用地同级地价指数的比值。图2同级各类地价环比指数2从图2可以看出2013年α′s/z总体级别变化小于2006年，商住价格之间差距随级别增长呈稳定递增

8、趋势，这与近年来房地产市场迅速发展，拉动了住宅用地价格一致；两次基准地价中α′z/g随级别降低而呈下降趋势，所不同的是2013年级别平均α′z/g指数高于2006年，说明随着城市化进程的进一步加快，建成区范围内级别住宅用地和工业用地价差日益明显，工业用地集聚化和郊区化趋势明显。3同类别内部结构比率变化分析3.1同类各级地价比率同类各级地价比率指数β是指商业、