中级专业知识与实务真题及解析分析V

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1、中级专业知识与实务真题及解析分析V多选题1、政府财政可以采用哪些有力措施进行再分配，有助于实现社会公平的目标()A．调节利率B．征收累进的所得税C．通过转移支付增加低收入者收入D．增加财政支出规模E．减少相应的政府税收收入答案：B,C[解析]征收累进的所得税，可以从富裕的人身上征收更多的税收，减少其收入；转移支付可以增加低收入者收入。二者均可缩小收入差距，有助于实现社会公平。单选题2、永久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来的收益和转售价格的预测会困难得多，因此而导致的风险称为()。A．机会成本风险B．资本价值风险C．时间风险D．持有期风险答案：D[解

2、析]持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险，一般说来，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多，预测的准确程度也会差很多。因此，永久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来的收益和转售价格的预测会困难得多。简答题3、以下是一份土地估价报告中“估价对象描述及地价影响因素分析”部分的“地价影响因素分析”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。“地价影响因素分析(一)一般因素影响土地价格的一般因素主要有城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策和税收优惠政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。1．城市资源状

3、况××市位于中国西部地区，与其他西部城市相比较，××市地理条件优越，土地资源丰富，地势平坦，易于城市开发建设；气候温暖、四季分明，是非常适宜人类生活和工作的区域。××市地处东经107°40’～109°49’和北纬33°42’～34°45’之间，辖境东西长约204km，南北宽约116km，面积10108km2。城市建成区面积249km2。××市位于××平原区，其城区位于××平原的二级阶地上。××市属暖温带半湿润大陆性季风气候，冷暖干湿四季分明。年平均气温13.0～13.7℃，年降水量522.4～719.5mm，年日照时数1646.1～2114.9h，年主导风向

4、为东北风。××市水资源较为丰富，年径流量为25亿m3，地下水储量估算总计约19亿～91亿m3。市区日总供水能力可达172万t，基本满足了城市生产生活用水。××市现辖9个区4个县，共有50个镇、52个乡、74个街道办事处。全市年末常住人口822.52万人，其中，非农业人口375.48万人，占45.65%，农业人口447.04万人，占54.35%，市辖区人口516.3万人，建成区人口237万人。2．房地产制度与房地产市场状况(1)房地产制度。近年来，国家严格控制建设用地供应总量、严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌，加强土地使用权

5、转让管理、加强地价管理以及规范土地审批的行政行为等宏观调控政策措施的实施，使土地市场发展日趋规范。2004年10月21日，国务院发出《关于深化改革严格土地管理的决定》，要求实行最严格的土地管理制度，同时在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面作出了全面系统的规定；2006年5月17日召开的国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，要求科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为；2006年8月31日国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出针对当前土地管理特别是土地调控中建设

6、用地总量增长过快，违法违规用地、滥占耕地屡禁不止等现象要严把土地“闸门”。配合国家加强土地管理的大政方针，为了促进××市地产市场的健康发展，推动区域经济平稳增长，××市人民政府近年来相继制定出台了《关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》、《××市闲置土地处理办法》、《××市人民政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知》等一系列法规文件。尤其是自2006年以来，土地作为国家宏观调控的重要手段，为贯彻落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知精神，××市人民政府下发了《××市人民政府关于进一步加强土地管理和调控工作的通知》(市政发[2006]1

7、00号)，通知要求严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，加大土地储备力度，严格土地转让管理，加大闲置土地清理力度，不断深化招拍挂制度改革，增强土地市场透明度。(2)房地产市场。××市近年来经济发展强劲，不断改善的投资环境、雄厚的产业基础和独特的区位优势吸引着越来越多的境内外投资，带动了旺盛的土地需求，房地产市场交投活跃，市场发展空间广阔。从房屋市场交易投资统计数据来看，截至2007年6月底，××市房地产开发投资完成155.69亿元，商品房销售面积达311.68万m2，较上年同期增长83.3%，住宅完成投资122.95亿元，较去年同期相比增长37.6

8、%。从××市2006年商品房实际销售面积数据来看，现