城市商圈发展零售业态发展与商业地产开发

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1、城市商圈发展、零售业态变化与商业地产开发上海易居房地产研究院2009年第47期总第131期作者介绍许学武：曾任上海市人民政府经济体制改革办公室流通处处长、上海市产权交易所副总裁，现任上海市经济学会市场中介研究委员会主任。关键词城市商圈零售业态商业地产主编：李战军目录执行主编：朱光主办：房地产发展研究所正确处理城市商圈发展与商业房地产开发的关系印发日期：2009年10月23日城市零售商业业态对房地产市场的需求在变化电话：021-60868898地址：上海市广延路383号文武大楼5楼邮编：200072Email：zhuguang@ehousechina.com欢迎投稿承接研究正确处

2、理城市商圈发展与商业房地产开发的关系城市商圈的发展与规划建设是一个系统工程，其成败直接关系到一个城市地区乃至一个国家经济发展的步伐和后劲。我在回顾上海房地产市场建设中感到，城市商圈的发展在规划过程中与商业房地产开发关系十分密切，因为作为商业承载体，我国城市商圈在发展过程中有一些地区已经出现大型商业设施发展过快，商业项目建设较为盲目，商业同质化、商业结构与布局失衡和无序竞争的现象，任其发展势将成为制约城市商业持续发展的一个瓶颈。为此，笔者就如何正确处理城市商圈发展与商业房地产开发的关系，谈些肤浅看法，供有关领导和专家们在研究决策时参考。一、正确认识城市商圈发展与建设国际大都市的关

3、系根据国内外学者的理论，“商圈”是指具有一定辐射范围的商业集聚地。它起源于德国地理学家克里斯泰勒（W.Christaller），在1893年他第一个提出了城市发展中的“中心地理论”，认为不同等级的城市作为集散商品，服务周边居民的“中心地”，具有不同辐射范围，而其所辐射的范围则构成该“中心地”的“市场区”。在1971年，日本的室井铁卫出版的《日本的商圈》一书，讨论了日本的“中心地”和“市场区”的问题，开始用“商圈”这一名词。后来随着城市经济的发展，在建成的国际大都市中出现了知名度高的国际级商圈，如东京的“银座”、“新宿大街”；纽约的“第五大街”；伦敦的“牛津街”；巴黎的“香榭丽舍

4、”等。我国1978年改革开放以来，随着经济的发展，城市规模有了很大拓展，城市商圈也随之迅速发展。正如上海财大现代市场营销研究中心主任晁钢令教授论述的，商圈对一个城市发展的推动作用是不言而喻的。因为在一个城市中，不同层次和类型的范围，也是城市及周边居民生活便利的必要保证。城市居民是一种分工极细、专业化程度很高的社会群体，所以他们的各种生活需要主要依赖于商业服务，才能得到满足。就以上海为例，依据市民的不同需求，已经形成不同层次和各类的商圈。按层次分，市级商圈有南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园旅游商城等十个；区级商圈有老西门、打浦桥、虹桥、曹家渡、大柏树等十三

5、个；社区商圈有古北国际社区商业中心、大宁国际商业广场、金杨社区商业中心、大兴街大型社区商业中心、春申万科社区商业中心等十一个。按类型分；有小范围辐射半径为特征的“社区型商圈”；有百货店、专业店高度集聚的“市中心”和“副中心”商圈；有大型商业单体集聚、购物中心的各种地标性商圈；有经营传统商品的中国民族特色商圈等。所以实践证明，商圈是随着城市的发展而发展，从而使商圈成为城市发展的风向标，城市也因商圈发展而兴旺，从而使商圈成为城市发展的推进器。二、正确把握城市商圈建设与商业房地产开发的五个关系上海城市商圈建设与商业房地产开放总体上是正常的健康的发展，在城市的发展中发挥了积极作用，为促

6、进上海城市的繁荣、繁华作出了贡献。但是在回顾总结上海城市商圈发展的进程中，一些地区也出现了大型商业设施发展过快、盲目建设的问题。以松江区为例，如东明国际广场、地中海广场至今有将近10万平米现在草长的很高了，已经空置在那里很多年了；又如上海国际礼品城实际上就是批发市场，一期工程下来只卖了五分之一到五分之二，现二、三期的开发无法进行；再如上海国际食品城名字很大，但里面也全都是空置，松江金天地休闲购物中心，外表看比较好，里面一看根本经营不起来等。据专家分析主要原因，一是定位没有按照周边地区的需求和特点来建设；二是违反了科学的开发流程，片面认为造出来总是有人进场的；三是仅采用产权商品模

7、式比较单一。为此，建议在城市商圈建设与商业房地产开发应正确把握五个关系。1、在商圈的定位上，必须充分考虑其所处的区域功能特征及变化趋势，因为区域功能特征决定了商圈基本市场群体的性质。这样才能使商业房地产项目具有针对性，以便合理布局，确保商圈的经营效益。2、在商圈的规模、结构上，必须充分考虑周边的文化环境，因为城市商圈往往是一个城市经济与社会发展的象征，也是一个城市文化的象征。所以在规划规模和结构时，除了看商业街区的长度、宽度、营业总面积和商业业态外，还必须考虑周边的文化环境。这样，才能使商业