关于万科社区配套模式的思考

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1、2013年集团春季例会关于万科社区配套模式的思考解然2013年3月根据盈利模式与业态的不同组合，存在四大类商用资源。如果要真正做好配套，势必阶段持有一部分商铺。集中商业采取轻资产策略借鉴“凯德模式”借鉴“铁狮门模式”经营型物业写字楼培养标杆项目开展经营社区配套为社区（住宅、写字楼）配套散售商铺养成熟后灵活退出集团商用资源散售写字楼酒店2/共19页各一线公司积极实践，探索与公司发展匹配的社区商业发展模式模式特点典型项目以超市/便利店、第五食堂/快餐、洗衣店、药新五街北京公司“五菜店/美发店、银行/ATM机为“五菜”，以菜市

2、场长阳半岛为“一汤”打造社区商业标准配置；幸福汇一汤”模式以不同住宅属性搭配基础、升级、精品型商业金域华府业态；……“售后返租”为住宅、商铺销售提供溢价；万科红深圳公司“万科持有部分节点铺，未来可带租约灵活变现；盐田中轴线1#、后期引进影院、沃尔玛，通过持续运营提升返2#红”模式租部分回报；……持有集中商业，销售街铺，以持有带动住宅、街铺销售；厚街万科生活广场东莞公司“万科持有部分2-3万平，以超市、影院、电玩为主松湖万科生活广场力店，搭配餐饮及少量零售；塘厦万科生活广场生活广场”模式未来可整售亦可打包金

3、融化退出；……第一阶段通过自营食街做好配套；良渚文化村杭州公司“良渚第二阶段通过食街转租、春漫里引进超市、品勾庄牌餐饮等提升配套品质，实现良好经营；文化村”……持有商业统筹规划为住宅销售提供溢价；节点持有、部分销售、持续经营；以销售37%的销售面积，消化60%的总投资；酩悦1期、2期苏南公司“无锡沿街展示面部分的生活服务类业态销售，餐饮信诚道酩悦”1期业态持有；……持有部分未来陆续散售，持续贡献销售溢价；3/共19页什么样的社区配套是可复制的？4/共19页北京万科社区商业基础模型。基本规模在1000-2000平

4、米。“便利店五菜一洗衣店/美餐饮发汤菜市场”银行/ATM药店机5/共19页社区商业模型品牌示例华润万家便利店第五食堂幸福街市菜市场普安药房东田美发福奈特洗衣北京银行/ATM机6/共19页在条件允许的情况，可以适当增加配置雪锦中上送标配选配添炭花—•【五菜】•大型中餐——•超市/便利店•面包房—提•第五食堂/快餐•美容拉升•洗衣店•咖啡升社商•药店/美发店•电信移动服务区业•银行/ATM机•儿童早教配盈•【一汤】•家政服务套利•菜市场（社区规模40•服装服饰万平米以上）•房屋租售•……7/共19页社区商业项目案例公园五号幸福汇长阳半岛（精品

5、型）（升级型）（基础型）•便利店•便利店•便利店•快餐•快餐•第五食堂•银行/ATM机•银行/ATM机•银行/ATM机标配•美发店•药店（待引进）•菜市场商业配套•洗衣店•洗衣店/美发店（待引•药店（待引进）进）•洗衣店/美发店（待引•美容进）•西餐•大型中餐•咖啡•特色餐饮•儿童早教•家居服饰零售选配•医疗门诊•瑜伽商业配套•足浴8/共19页社区商业项目业态规划升级型基础型万科橙金域缇香金域华府金域东郡新里程、公园里•便利店•便利店•便利店标配•快餐•快餐•第五食堂商业配套•银行/ATM机•银行/ATM机•药店/美发店•药店/美发店•洗

6、衣店•洗衣店•超市•大型中餐•大型中餐•面包房选配•咖啡商业配套9/共19页社区商业项目品类精品型升级型基础型豪华型住宅品类：（G1、G2）（G3、C、T1）（G3、T1、T2）（TOP1、TOP2）代表项目：•公园五号•幸福汇•长阳半岛•暂无•暂无•金域华府•金域缇香•暂无•金域东郡•新里程后续项目：•万科橙•公园里•提升品牌形象•兼顾配套和盈利•开业以配套为目标，•提升品牌形象•拉升盈利能力短期内无法盈利•拉升盈利能力•第三年开始实现盈商业定位：利随着城市发展，例如长阳半岛项目逐渐成熟，社区配套将与时俱进，由基础型向升级型转换；升

7、级型项目周边配套起点较高，社区配套可不考虑开设第五食堂和菜市场，从而引进品牌快餐/大型中餐和便利店（含生鲜），既能解决社区配套，又能提升盈利水平；基础型项目需关注商住的地价和成本分摊原则，从而使持有型物业可达到预期的合理回报。10/共19页社区商业模型品牌代表五菜一汤精品型升级型基础型豪华型麦当劳、肯德一品三笑、餐饮第五食堂眉州东坡、顺峰基、必胜客等和合谷等华润万家屈臣氏、万宁、便利店华润万家（物美、好邻居）（7-11）婕妮路、绿叶子药房普安（同仁堂）普安（金象）华润堂（同仁堂）（美发店）东田审美、名剪、木北东田洗衣店福奈特、伊尔萨、荣

8、昌银行/ATM北京银行、农业银行等菜市场幸福街市11/共19页社区配套商业需根据业态关联度合理布局，同时兼顾销售型商铺，提高产品效率二层食堂美发店500㎡350㎡150㎡首层便利店菜市场ATM