项目选址策略与产品组合模式

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1、商业地产研究院研究部2010年10月21日序目录壹、万达集团商业项目概览贰、第一、二代项目选址与产品组合叁、第三代产品早期选址与产品特征（2006-2009）肆、第三代产品成长期选址与产品特征（2010）伍、第三代产品成熟期选址与产品特征（2011--）1壹、万达集团商业项目概览11-历年开业项目数量表1.万达集团历年开业商业项目情况2002-2003年主要为第一代产品，总共开业6个项目；2004-2005年主要为为第二代产品，总共开业7个项目；2006-2008的3年时间为第三代产品初期阶段，

2、总共开业7个项目，2009年开业7个项目，开始全面快速扩张，2010、2011预计分别开业项目数为17家、23家；根据万达集团规划：预计至2012年底，开业项目总数达到80个。112-全国扩展城市版图2图1.万达集团全国商业项目分布情况东2北环区渤地海3113112311121222111西中131部11部214一线城市地211地1区区5长121三2角二线城市2三线城市2华1南1地11区初步统计，截止目前，万达的商业项目进入全国约50个城市。已营业、在建及确定投资开发的项目总数为74个；其中，上海、北京、

3、广州等一线城市共有8个；武汉、南京、无锡、宁波、福州、成都等二线城市共计54个项目；绍兴、泰州、廊坊等三线城市共12个。13-项目区位选择策略表2.各阶段开业商业项目的城市选址比较项目区位/开业时间2002-2003年2004-2005年2006-2009年2010年2011年——市级商业中心561-4城市副中心商圈11665区级商业中心--334CBD或政务文化区--254新城或新区（开发区）--136新市镇--1-2合计671417252002-2005年，4年时间内为第一、二代产品阶段，开业项目选

4、址以城市商业中心为主；2006-2009年，以城市副中心商圈为主，区级商业中心、新区成为重要选址拓展区域；2010年，仍延续以上策略，CBD或政务文化区与副中心并列成为项目选址的重点；2011年，选址日趋多元化，主要集中在副中心、区级中心、CBD或政务文化区、新城或新区等四大区域，市中心（主要为三线城市）、新市镇选址（一线城市）也占有一定比重。14-项目产品组合模式表3.第三代产品（各阶段）物业组合汇总（一）项目汇总指标统计项目数时间段购物中心商业街写字楼SOHO酒店酒店公寓住宅合计（个）2006-

5、2009年14个256.9029.3097.5039.7042.8077.10109.90659.302010年17个270.1063.80125.4045.7655.8065.40472.201104.352011-11个190.3049.50113.2024.5538.6549.35265.55730.60（二）平均单个项目指标统计项目数时间段购物中心商业街写字楼SOHO酒店酒店公寓住宅合计（个）2006-2009年-18.352.107.002.843.065.517.8547.102010年-15

6、.893.757.382.693.283.8527.7864.962011--17.304.5010.302.233.514.4924.1466.42早期阶段纯住宅物业规模较小，近期，主要增加约20万㎡住宅，其他物业面积变化不大；平均单个项目的体量在65万㎡，购物中心15-18万㎡，酒店3.5-4.0万㎡，商业街3.0-5.0万㎡；写字楼、酒店公寓、SOHO共约15万㎡，住宅约25万㎡。14-项目产品组合模式表4.第三代产品（各阶段）物业组合比例时间/物业购物中心商业街酒店写字楼SOHO酒店公寓住宅合

7、计2005-200938.90%4.40%6.50%14.80%6.00%11.70%16.70%100.00%（早期）2010年24.50%5.80%5.20%11.40%4.20%6.10%42.80%100.00%（成长期）2011—26.00%6.80%5.30%15.50%3.40%6.80%36.20%100.00%（成熟期）早期阶段购物中心约占总面积的40%左右，加上酒店、商业街等物业的总面积超过50%；住宅比例较低，仅为16.7%，商住混合物业约占30%以上。中期阶段（2010年后）购

8、物中心比例明显下降，约在25.0%左右，住宅比例达到40%以上（包括回迁房），商住混合物业在20%左右比例。总体来看，典型的万达项目各物业组合为：购物中心+酒店（持有物业）比例在30%左右；住宅35%，商业街5%，写字楼+SOHO+酒店公寓约25%的比例。2贰、第一、二代项目选址与产品组合21-第一代万达广场概况表5.第一代万达广场概况序号城市项目名称位置至市中心距离建筑规模开业时间1长春长春重庆路万达广场重庆路商业中心0.