动力地产芜湖金都檀宫项目整体营销策略报告

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1、：[2008]JDTG01谨呈:金都集团金都檀宫新城首席中央商业生活特区MetrocentralcommerciallifeoftheSARChief金都檀宫整体营销策略动力（中国）地产机构市场研究部金都为檀宫项目所做的基础功课…•派出代表听取项目标书•由金都集团进行前期项目定位合议与讨论•对项目进行参考案例分析[上海、安徽、重庆、棕榈泉、东莞等]•深化解读鸠江区的开发价值与芜湖城市发展战略的互动关系•关注发展商城市运营理念，研究芜湖地理经济融城趋势•实施项目定位、客层定位和广告传播的基础面创意作业•评估城市对于项目可提供的价值贡献•

2、对可能签约的后续工作团队作出安排本报告是严格保密的。动力为檀宫项目所做的功课…•解读城市＆分析市场•项目对接•引入策略•深化价值体系•目标客户定位•策略定位、产品力建议•推售策略建议•创意表现本报告是严格保密的。芜湖对金都檀宫项目解码的参考指导思想…菲利普·科特勒在“大营销”概念中指出：国家、城市都应成为一个被经营的品牌，国家、城市的品牌同样需要用营销策略去整合、塑造品牌形象。金都檀宫就是芜湖城市运营的代表项目。2008，是芜湖城市运营元年。城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，智（资）本成为新经济的能量。智本无形，却产生

3、对城市格局与人文生活的深刻影响，这是房地产开发商必须深度认知的更高级能量-从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明、未来的开发。本报告是严格保密的。芜湖对金都檀宫项目的城市背景解码…解读城市本报告是严格保密的。芜湖对金都檀宫项目的城市背景解码…理解并掌握芜湖未来城市战略定位：中国华南地区的经济中心，现代化港口城市和中国重要的经济中心理解并解读芜湖市战略举措：大力发展园区产业经济发展聚集群效应；通过对园区产业经济进行综合开发拓展，扩大城市发展版图，建造城市新格局，提升城市价值；目前鸠江区就迎来了前所未有的发展时机，城市东扩、市政迁

4、入、商业配套齐全；本报告是严格保密的。一、城市宏观投资环境分析宏观分析/城市发展规律目前芜湖逐步从第二阶段进入第三阶段发展城市独立发展单中心城市群多中心城市群成熟的大城市群阶段分类（前工业经济期）（工业化初期）（工业成熟期）（大量消费期）¾为一个简单强大的¾为一个单一的全国¾一个功能上互相依中心和发展滞缓的广中心和强大的外围次赖的城市系统，同时大外围次中心。中心。区域经济持续增长，并推动着区域空间经¾没有系统独立的济逐渐一体化。地方中心。¾产业发展杂乱无¾各区域间产业形式章，无根本特性，城多样，互补与对立同¾有联系方便的交通市自足性较

5、强。时并存。走廊把核心城市连接起来，各都市区之间没有间隔，且联系密特征¾城市中心与外围之¾人口规模在2000万¾产业发展按“一、切间交通连接不畅左右，聚集度不断加二、三”顺序发展。¾必须达到相当大的强。总规模，人口在2500¾产业发展按“一、万以上；二、三”顺序发展。¾产业发展按“二、¾属于国家的核心区一、三”顺序发展。域，具有国际交往枢纽的作用¾产业发展“三、二、一”顺序发展。本报告是严格保密的。宏观分析/GDP2003-2007年芜湖生产总值70025.00%60020.00%2003—2007年五年期间，芜湖500市整体的国内生

6、产总值和人均国40015.00%内生产总值，呈逐年稳步上升趋亿元30010.00%势，全市生产总值由288亿元增增长百分比200加到580亿元，年均增长15.1%。5.00%10000.00%2003年2004年2005年2006年2007年系列2288.29345.07400.65479.72580系列114.10%14.60%13.10%15.40%20.90%根据库兹涅茨的观点，当GDP增长速度小于4%时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4%-5%时，房地产业将出现停滞；5%-8%，房地产业将处于稳定发展阶段；8%-10

7、%，房地产业将高速发展。本报告是严格保密的。宏观分析/人均GDP全市户籍人口增长趋势2321.20%2301.00%2007年芜湖人均地区生产总值超过3463美元，年均增长14.3%，2280.80%增长水平在全国各城市中处于中2260.60%万人等。增长比例2240.40%2220.20%2006年杭州人均GDP达到518712200.00%元,折合6505美元。2003年2004年2005年2006年2007年系列2223.82224.56226.88229.03231.09系列10.90%0.30%1.00%0.95%0.90%

8、世界银行统计资料表明，当一个区域人均GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长，目前芜湖正处于高速发展期。统计显示，人均ＧＤＰ达到１０００美元时就会产生休闲需求，休闲娱乐、旅游、文化、运动等休闲经济在芜湖占比越