金都汉宫项目全程营销报告.ppt

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1、“金都汉宫”项目全程策划报告湖北中原地产营销策划有限公司二OO五年七月七日项目背景：本项目位于武昌临江大道；是武汉市首个达到“3A”标准的地产项目；由实力开发商打造……这些表明该项目具备了打造武汉市典范豪宅的属性，同时她也将成为武汉市新人居的转折点。因此，怎样彰显“金都汉宫”项目的多重意义，是开发商和我们需要共同考虑的问题。如何实现项目的多重意义？项目具有怎样的市场空间市场篇我们将扮演何种角色定位篇我们将如何启动市场营销篇我们的品牌如何形成推广篇如何实现项目的多重意义？第一部分市场篇一、武汉市高端市场

2、研究二、区域市场分析三、项目竞争环境分析定义:◆它们是位于武汉中心城区的住宅项目；◆它们均价在5000元/平米以上；◆它们拥有稀缺的景观资源、或优良的品质、或优质的物业服务……市场－－武汉市中心城区高端市场研究分布：●目前已形成三个片区：汉口沿江大道片区、西北湖片区和东湖片区；●三大片区都拥有良好的自然景观资源；●同样具有极佳自然景观的积玉桥区域，随着几大开发商的进驻，将形成继以上三片区之后的又一个高档住宅片区。●四个片区的形成，表明武汉市高端住宅在呈现片区化的同时，朝着多元化的趋势发展。市场－－武汉

3、市中心城区高端市场研究项目名称销售时间售罄时间地理位置建筑面积（㎡）户数成交均价（元/㎡）二手价（元／㎡）世纪华庭2001年2003年西北湖建银大厦旁4000018941006300-6800东湖林语2002年2003年武昌东湖路368号7000045545006000-8000怡景花园2003年2005年卢沟桥路1号7358129960006500-6800◆以上已售楼盘的平均消化时间为2年左右◆以上项目在二手市场均价已经达到6000－7000元/平米，与开盘期相比，价格涨幅较大，最高超过100％；

4、已售项目概况市场－－武汉市中心城区高端市场研究项目名称项目地址住宅户数剩余户数成交均价惠园CP惠济路10号159套约110套5000万豪国际西北湖路3－85号394套约6套6000香榭水岸东湖路329号478套约200套5300中侨观邸台北一路31号451套约300套6000东湖天下武昌东湖路189号889套约730套8600总计/2371套1346套6180在售项目概况市场－－武汉市中心城区高端市场研究◆目前，在售楼盘均价已经超过6000元/平米，较当前房地产均价翻番；◆高端住宅市场价格增长速度加快

5、，短短4年的时间价格增长50%以上。◆在售项目和二手市场所反映出来的变化表明，武汉市高端住宅产品具有很大的升值空间，投资意义较大。市场－－武汉市中心城区高端市场研究◆上述数据表明，项目消化速率较快，形式较好。◆从目前推盘量和消化量来看，武汉高端市场的整体状况看好。◆根据现有的销售速度，预计到2006年4月，将剩余400余套左右。项目名称开盘时间消化时间消化套数万豪国际2004.612个月约380套香榭水岸2004.612个月约278套中桥观邸2004.1010个月约151套东湖天下2005.61个月约

6、150套在售项目消化情况市场－－武汉市中心城区高端市场研究◆2005年下半年至2006年,高端住宅市场总体供应量约156万方。◆考虑到市场消化速度，预计到2006年4月份总体市场供应量（包括市场存量）在100－120万平米之间。2005年下半年及2006年即将推出项目项目名称地理位置建筑面积(万㎡)预计估价(元/㎡)水岸星城武昌沙湖65.05000锦江国际城武昌区沿江大道55号14.05000华润·凤凰城中山路与和平大道交汇处14.16000南岸金都武昌沿江大道30.0——外滩·棕榈泉沿江大道与山海关

7、路交汇处7.16000九龙仓时代广场汉口沿江大道兰陵路口15.010000城开玉桥新都武昌积玉桥和平大道10.95500总推盘量——156.1——市场－－武汉市中心城区高端市场研究政策下的高端市场发展趋势◆提高了高端市场的准入门槛；◆有效刺激了市场游资放弃沿海市场，转向投资潜力更大的武汉市场；◆新一轮的市场淘汰，使开发资格提高，高端产品品质也在迅速提升。市场－－武汉市中心城区高端市场研究市场－－武汉市中心城区高端市场研究2006年，大量豪宅项目即将推出，更多更高品质的高端项目将会呈现；通过供应市场的引

8、导，消费市场也在朝着利好的方向发展。2006年，高端市场将精彩纷呈。综述：一、武汉市高端市场研究二、区域市场分析三、项目竞争环境分析积玉桥片区房地产市场发展概述“四快”◆片区均价上涨较快；◆市场供应量增长较快；◆产品品质提升较快；◆区域形象提升较快。市场－－区域市场分析项目所属区域状况区域环境临长江、依沙湖，原始自然资源丰富，但周边现有居住人员结构复杂交通状况近20路公交车，通往武汉三镇；过江隧道的建设提供了更为便利交通条件。配套分布片区内各类配套虽然比