价之下需求旺盛土地市场渐趋理性

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1、行业研究DONGXINGSECURITIES限价之下需求旺盛土地市场渐趋理性2018年06月12日看好/维持东——房地产市场草根调研之杭州房地产专题报告兴证券股份投资摘要：分析师：有郑闵钢限新房需求旺盛，多数新盘去化率高：目前多数一手房，特别是刚需房基本都要010-66554031zhengmgdxs@hotmail.com公执业证书编号:S1480510120012摇号（包括较为偏远的临安区），中签率非常低，改善型需求略好，但中签率研究助理：司也基本在50%以下。市场普遍认为亚运会前还会上涨，对杭州的

2、长期前景也比任鹤证较有信心。我们调研的三个新盘中，仅有地理位置偏远且配套较差的越溪府项010-66554089renhe07@163.com券目仍有小部分房源可申购，其他两个盘住宅部分均已售罄（开盘均不足半年）。执业证书编号:S1480118020022研行业基本资料占比%究报新房价格稳定，限价政策逐渐被开发商接受：新房受限价影响，价格已经基本股票家数1455.56%告稳定，全市均价在3万左右（大致价格水平）。政府制定限价一般参考周边在重点公司家数--售新盘及二手房价格，并适当考虑装修标准等因素，一般可

3、保证开发商税后净行业市值25806.98亿元4.99%利润率在10%左右。随着限价的推行，开发商逐渐认识到政府决心，捂盘现象流通市值19855.47亿元5.39%大幅减少，预售证申领和发放均在加快。市场平均市盈率20.66/行业指数走势图二手房价格趋于稳定，市中心及学区房稀缺性凸显：受新房限价影响，二手房价格也趋于平稳。部分二手房价格有小幅回调，但市中心及部分优质学区房价格有所上涨。土地市场渐趋理性：受限价政策影响，土地市场由去年的火热渐趋理性。去年年初，杭州土地新政出台，溢价超过50%后需要现房销售，

4、超过70%需竞自持比例。但当时由于市场火爆，开发商拿地十分积极。今年受限价影响，土地市场有回归理性的态势。资料来源：东兴证券研究所相关研究报告总体判断：中短期来看，杭州市场供给在逐渐增加，但相对于旺盛的需求仍然1、《房地产行业报告：土地市场继续回暖补库存主旋律不足。虽然价格受到政策限制难有大幅上涨，但新推盘去化率将维持高位。结依旧》2018-06-12合亚运会催生的涨价预期，我们认为2022年前房价以缓慢上涨为主要趋势。2、《房地产行业报告：百强房企销售反弹，关注龙头与区域黑马》2018-06-04长期

5、来看，杭州城市地位提升、人口流入和经济快速增长是大概率事件，相对3、《房地产行业报告：一线楼市小幅回暖，二三线持续分化》2018-05-28不足的基础设施建设也会逐步跟上，长期前景也值得看好。4、《房地产行业报告：一线房价降幅扩大，二三线涨幅回落》2018-05-21投资建议：强烈推荐深耕杭州、业绩弹性高的区域黑马滨江集团，推荐布局杭州较早、积累较多区域开发经验的全国型龙头万科A、保利地产。风险提示：调控政策超预期收紧，经济增速大幅下滑，人口流入大幅减缓P2东兴证券行业周报房地产行业：限价之下需求旺盛土

6、地市场渐趋理性DONGXINGSECURITIES1.滨江保利翡翠海岸项目位于江干区钱江新城，定位高端改善。距离杭州市政府约1.5公里，距离西湖约3.5公里，地理位置好。户型方面主要为130平方米以上的大户型。保利、滨江和平安各占34%、33%和33%的股权，工程部分由滨江操盘，销售由保利和滨江共同操盘。项目总货值约80亿元，已售约60亿元。一期1月份推出，二期5月份推出，均以售罄，均价在6.8万元左右。三期将在9月份推出，预计均价在7万左右。图1：滨江保利翡翠海岸位置资料来源：百度地图，东兴证券研究所

7、图1：项目沙盘图2：项目外景资料来源：东兴证券研究所资料来源：东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业周报DONGXINGSECURITIES房地产行业：限价之下需求旺盛土地市场渐趋理性P32.信达壹号院项目位于滨江区奥体附近，定位高端改善。周围绿化好，毗邻钱塘江畔。目前已推出一期，主要为住宅，小部分为酒店式公寓。住宅户型主要为130平米和160平米，均价在5万左右。酒店式公寓户型为30平米、45平米和60平米，价格在4万左右。目前住宅已售罄，公寓也已完成认筹，去化率非常高

8、。周边龙湖春江彼岸二手房价格在6万以上，户型在90平米左右，价格倒挂明显。二期将于2019年推出，户型更大，预计价格在7万左右。图1：信达壹号院位置资料来源：百度地图，东兴证券研究所图3：项目沙盘图4：项目外景P4东兴证券行业周报房地产行业：限价之下需求旺盛土地市场渐趋理性DONGXINGSECURITIES资料来源：东兴证券研究所资料来源：东兴证券研究所3.碧桂园越溪府项目位于萧山区临浦镇，定位刚需，位置较为偏远且无地铁，距离市中心23公