物业市场需求旺盛.doc

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1、物业市场需求旺盛　　高力国际近日发布了今年第三季度上海房地产市场回顾及展望。高力国际观测到第三季度上海写字楼、零售物业以及住宅物业的市场需求均有上升。在甲级写字楼市场，租赁需求持续超过供应。受空置率持续下降的影响，本季度核心商务区的租金自2012年第四季度以来首次出现增长。零售物业市场需求活跃，许多海外零售商选址上海作为中国的首家店铺或旗舰店。在住宅市场方面，第三季度，一二手房成交量均保持坚挺，由于今年1至8月上海住宅新开工量持续的同比负增长，未来一年内新增供应将十分有限。受此影响，短期内房价将会继续上升。高力国际中国调研部董事谢靖宇

2、表示，9月底挂牌的自贸区对其周边物业市场的资产表现或会产生一定的影响，但鉴于具体操作可执行细节仍未出台，短期内市场投机行为将有所增加，而以住宅类别的二手资产表现尤为突出。　　中国自由贸易实验区对上海房地产市场会产生哪些影响？高力国际认为，对写字楼市场的影响可能体现为企业在自贸区注册营运所带来的对新增办公面积的需求，对区域内写字楼物业的租金和资本值预计会产生正面影响，但鉴于自贸区内的办公物业形态主要以仓库夹层、厂房裙楼等附属形式存在，优质的办公楼宇供给有限，因此新增需求可能会由于溢出效应使得自贸区周边的办公物业受益，尤其是位于浦东的优质

3、办公楼集聚区；但值得提出的是对办公楼市场的整体影响主要还是取决于自贸区政策对整体经济推动的有效程度和力度。国内投资者对浦东写字楼物业的投资兴趣有所增长；投资浦东的意愿较浦西旺盛。操作细则尚未明确，企业需要在自由贸易实验区内经营抑或仅需注册？无论如何，已有11家金融机构及25家企业在挂牌首日注册。花旗银行、汇丰银行、东亚银行及星展银行是迄今四家获准进驻自由贸易实验区的国际银行。　　甲级写字楼　　由于新设和扩租需求的增长以及静安嘉里中心三号楼较高的预租率，上海核心商务区甲级写字楼的租赁需求在第三季度上升。净吸纳量环比上升40%，至约10.

4、2万平方米，超过新增供应。平均空置率因而环比下降0.6个百分点，至7.8%。季内，瞩目的租赁交易包括：外汇交易商福汇在创兴金融中心租赁700平方米，用于设立新的办公点；大众汽车某子公司在尚嘉中心租赁800平方米，用于设立新的办公点；律师事务所WGM从恒隆广场二期迁至静安嘉里中心二号楼，承租约1300平方米；无印良品从中华企业大厦迁至旺旺大厦，承租1100平方米左右；以及长城汽车在香港新世界大厦租赁422平方米作为新设办公点。　　截至第三季度末，核心商务区甲级写字楼平均租金在前两季的持平之后环比上涨1.1%，至人民币8.9元每天每平方米

5、。季内录得一宗整售交易及一个资产组合交易。基汇资本由腾飞处购得上海浦汇大厦，总价约人民币16.7亿元或单价约人民币4万元每平方米。此外，总部位于香港的开发商南丰集团收购富达来信托30%的信托单位以及信托管理公司，部分获得富达来中国资产组合。彰显外资开发商对中国，特别系上海商业地产的信心。　　零售物业　　上半年，由上海商业信息中心监测的85家商场之销售额总计人民币344亿元，而娱乐及餐饮业上半年分别实现销售额增长12.1%和8.8%，继续成为购物中心吸引客流的重要因素。　　第三季度，服饰、餐饮、娱乐、教育、珠宝及配饰等业态对中高端购物中

6、心物业市场需求表现活跃。例如：意大利潮流品牌10CorsoComo于南京西路开设2500平方米店铺；Bershka于南京东路设立800平方米店铺。Mango与H&M皆于季内进行品牌战略扩张，其分别于静安嘉里中心及环球港开设其中国首家男装店，同时，日本零售品牌Muji于IAPM推出其上海首家旗舰店。俏江南上海第十七家门店于龙之梦购物中心开业，面积为1522平方米。强劲的需求以及额外的新增供应带动净吸纳量环比增长231%至29.18万平方米。然而，截至第三季度末，众多包括353广场、818广场、港汇恒隆广场和正大广场在内的购物中心持续进行

7、内部业态及品牌组合调整，致使上海中高端购物中心物业市场之整体空置率上升0.3个百分点至8.8%。　　截至第三季度末，内环商圈内某租金低于平均水平的大型项目拉低了上海中高端购物中心市场首层平均固定租金，使其环比下降2.5%至人民币39.7元每天每平方米。上海零售物业投资市场录得一宗境内股权交易：由嘉实基金和高富诺基金联合投资成立的嘉实房地产投资公司，通过收购正大乐城实现其在中国第一桩投资交易。　　IAPM及静安嘉里中心继2013年第三季度试营业后，有望于第四季度盛大开业。连同计划于2013年第四季度重新开业的大上海时代广场，上海中高端购

8、物中心物业市场预计于年底前新增约22.3万平方米新增供应。短期内，市场整体空置率有望在一定合理范围内下降，而租金预计会在年底前逐步回升。　　住宅市场　　第三季度上海新建商品住宅成交量环比和同比分别上升5%和26%，至31