保利省纺机项目营销策划报告

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1、谨呈：保利地产（郑州）有限公司郑州保利省纺机项目营销策划报告武汉世联兴业房地产顾问有限公司2011.8版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司

2、有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。1.背景篇——从竞争和客户说起基于对项目的研判，并从市场竞争和客户需求出发，分析本项目入市时面临的市场环境……1.项目视角2.竞争视角3.客户视角①区位认知——中原区●建设西路1.项目项目地处郑州西区的中原区，紧邻东西向主要视角干道建设西路，交通便利，通达性好1、地处郑州西区的中原区。中原区2、临近区域内东西向的主干道，建设路，前往其他区域，建

3、设西路出行便利3、东面临近主干秦岭路道秦岭路，西面临近桐柏路西三环。嵩山路②四至认知——地块平整，进入性唯一，有热电厂负面影响地块内较平整，目前仅能从工农路进入，其余三面为待规划路，南北面的厂房有负面影响。1、地块已拆平，净地块内部北侧热电厂地块东北侧地交付，地块较方正，利于规划。2、北临规划牛庄路，东侧、南侧为规划煤机路，西至规划天山路（待建）。西面工农路地块东面规划路未明确修建时间，近期仅能穿过临工农路的待建小学用地进入。3、北侧紧邻热电厂，南侧为纺机厂房，预计下半年出让。西侧待建学校南区厂房地块东南侧③配套认知——

4、紧邻地铁一号线及两大商圈，教育配套完善项目紧邻规划的地铁一号线，地处万达商圈、威尼斯商圈交汇处，周边高端教育资源丰富1、交通路网发达。南大学城片侧紧邻建设路，在建地铁区本项目在此经过，西侧紧邻西三丹尼斯西侧待建小学环。秦岭路商圈规划互助路小学西元国际2、商业配套资源丰富。郑上路小学二七广场临近西元国际、万达广场西三环路等综合体商业项目，汽车建设西路西站搬迁后也将规划为商地铁1号线业中心。第七中学市政府伏牛路第五小学河南工业大学3、教育配套资源丰富。万达广场周边除郑上路小学，一中伏牛路小学万达和外国语学校外，还有西商圈第五

5、十一中学侧规划小学，互助路小学。且临近西北侧大学城区域。④指标认知——26万规模，3.8容积率，70-120首置首改产品项目紧邻规划的地铁一号线，地处万达商圈、威尼斯商圈交汇处，周边高端教育资源丰富项目内容占地54502.69平容积率3.8建面263879.07平住宅190926.07平商业13981平幼儿园2200平绿化率30.73%建筑密度24.98%总户数2287户规划产品以70-120平米两房三房为主1.项目视角小结：1.区位认知：中原区●建设西路2.四至认知：地块平整，进入性唯一，有热电厂负面影响3.配套认知：

6、紧邻地铁一号线及两大商圈，教育配套完善4.指标认知：26万规模，3.8容积率，70-120首置首改产品——老城区、中等规模、城市型项目供给量大，竞争激烈2.竞争以秦岭路、桐柏路、嵩山路由南向北分布，现视角售及待售项目多，未来持续供给量大乐町墅威尼斯正商明钻九龙城城开绿城项目西湖新城冉屯路晶华城升龙半岛中央公园风和日丽西站路锦艺国际华都西城一品锦绣城棉纺路新禧园本项目经纬国际幸福六合门建设路阳光新城西堤湾蔚蓝国际国贸公馆中原路海森林金龙佳苑中原新城现售新新人家陇海路阳光景苑待售西王府东王府航海路西三环秦岭路桐柏路嵩山路产品

7、趋同，价格细分两个层级，但总体箱体明显产品以80-90平两房，100-130平三房为主，价格箱体大致分为三个层级建面积层级项目名称容积率户型销售均价（元/㎡）（万㎡）帝湖东王府303136-2137800第一层级锦艺国际华都1203.560-1308000》7000元/平中原新城1755.6创新N+17300威尼斯水城三期643.4589-1238000帝湖花园西王府20632406500金质新禧园3.5262.4636-1276500六合幸福门204.6二房，三房6600第二层级九龙城12.52.54134650060

8、00-7000元/平风和日丽生活印象三期361.81806000晶华城2.162.6777-896500正商明钻403.2943-128平米6450长城阳光新城200334-137平米6700第三层级景弘中央公园40.74.5343-152平米5800《6000元/平甲天下西湖新城801.6120-140三房5800