经济适用房成本监审案例分析

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1、案例3：经济适用房成本监审案例分析一、基本情况（一）发展历程酝酿时期：1991年经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出，适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。1991年6月，《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。启动时期：1998年1997、1998年是房改关键时期，当时的商品房价格同中低收入者的经济承受能力差距甚大，国家为了其住房困难和启动市场消费，1998年适时推出经济适用房。高速发展时期：1999

2、-2005年1998年后，几年内无论从开工面积和项目数量都在成倍增加。质疑时期：2005-2007年431、闲置，“高租售率”；2、难以购买；3、开奔驰，宝马购房。转型时期：2007年8月-至今《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出改进和规范经济适用住房制度。（申购、交易等环节严格审核）十七大报告作为党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，提出健全廉租住房制度。4万亿投资结构中廉租住房、棚户区改造等保障性住房为4000亿元，占一成。发展方向：廉租房、经济适用房房和限价商品房共同组成未来保障性用房体系。（二

3、）相关政策1994年《城镇经济适用住房建设管理办法》；2002年《经济适用住房价格管理办法》(价格政策)；2004年《经济适用住房管理办法》，2007年修订。价格政策重点解读：经济适用房实行政府指导价，县级以上政府价格主管部门依法对本地区经济适用房价格实施管理。经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。（《经济适用住房价格管理办法》）某省具体价格政策44《某省经济适用住房管理办法》部分条文：经济适用房销售价格实行基本保障面积和超面积区别定价模式，其中基本保障面积内按照保本微利原则制定价格，超面积部分参照同地段商

4、品房的平均价格水平予以核定。具体零售单套住房，以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。（三）成本监审开展的必要性1、法规规章要求加强成本监审。（法定职能）《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号第二十三条：价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。2、实务要求做好成本监审。新闻链接：福建、青岛、哈尔滨公布建房成本，争议多；国家统计局开展成本调查；6.27“上海倒塌楼房”事件再次聚焦建房成本利润问题。二、主要成本项

5、目及核算特点经济适用住房定价成本（开发成本）项目主要包括：（一）征地和拆迁安置补偿费。指按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的费用。包括土地征地费用（耕地垦复基金、征地管理费、征地综合补偿款、耕地占用税、水利基金等）；拆迁安置补偿费用；其他相关费用。（二）勘察设计和前期工程费。指项目开发前期所发生的45工程勘察、规划及建筑设计费用、“五通一平”费用。包括地质勘察费用、设计费用（主体设计、室外管网设计、小区内道路设计等）、“五通一平费用”（施工通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地费用）、经营性费用（施工图审查

6、费、招投标代理费、桩基检测费、工程监理费、造价咨询费等）。（三）房屋建筑安装工程费。指列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费。包括主体工程土建（含桩基）工程费和安装工程费用（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电设备购买和安装费用）及附属工程费。（四）公共基础设施建设费。指在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的小区公共基础设施建设费用。包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫、小区照明、围墙、大门、公用自行车棚、小区智能化系统等工程建设费用。（五）非营业性配套公建费。指按

7、政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。包括幼儿园、学校、居委会用房、物业管理用房、垃圾处理站、公厕等配套工程建设费用。（六）其他费用。指除前五项成本费用外还应计入经济适用房开发成本的费用。包括管理费用、财务费用、行政事业性收费和政府性基金等。46三、成本监审基本方法（一）监审步骤首先，要求房地产开发企业按本案例附件成本资料目录要求提供资料，并进行初步审核；初步审核结束后去开展成本监审，在对建设工地实地了解后按照本案例审核方法，对开发成本申报表各具体项目逐一审核，必要时请造价咨询机构协助审核

8、；最后依据审核结果得出单方开发成本。（二）主要成本项目审核1.征地和拆迁安置补偿费审核注意点：费用列支有无协议或者合同依据，支付金额不超过政府规定标准，据实认可。另外，拆迁补偿中“白条”不得作为成本依据；发生土地出让金的，审核其合同以及形成原因（经过土地出让程序的土地为“熟地”，一般不需再支付征地和拆迁安置费用），审