仲量联行-天津圣水湖豪宅别墅项目调查研究

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1、天津圣水湖项目报告2009年5月目录摘要……………………………………………………………………………21.项目位置分析…………………………………………………………………62.人口统计数据-外籍人口……………………………………………………163.跨国公司总结………………………………………………………………254.学校总结…………………………………………………………………275.外籍人士学校选择…………………………………………………………326.会员俱乐部…………………………………………………………………347.主要住宅项目……

2、…………………………………………………………408.跨国公司人力资源经理访谈………………………………………………569.项目建议……………………………………………………………………58附录城际高速铁路12009年5月摘要项目背景：天津恒泽房地产投资有限公司与亚太房地产有限公司计划依照2000年亚太房地产有限公司在上海开发的上海网球俱乐部和公寓项目的模式，开发一个西式家庭会所社区。该项目位于武清区，靠近天津与北京市界以及连接两市的主要高速公路。此社区的开发将包括一所能容纳2000名外籍学生12年制学校，由经验丰富的教师队伍进

3、行美式教学。校园将占地200亩，包括美式棒球与橄榄球场、足球场、跑道与田径场、曲棍球场、室内棒球场，室内游泳池以及一个表演艺术中心。项目的住宅部分占地1,000亩，并拥有一个面积达300亩的圣水湖，适合小型船只和大部分水上运动。另有100多亩的土地将专门用于开发配备各种运动设施的会所。住宅将包含按照西方标准设计的大面积别墅，以吸引西方跨国公司的高管及其家人。另外还将提供少量适合住房补贴稍低的外籍家庭的公寓。遍布于社区的小游泳池将营造出度假胜地般的居住环境。同时还将配有一个75米的不规则室外游泳池，设有供儿童玩耍的沙滩，同时

4、在会所内还将设有一个可供四季使用的室内游泳池。该会所将成为北京与天津地区规模最大的会所，设计可容纳2,000名会员（包括本项目居民或非本项目居民）。它将提供采用专业管理的综合运动设施，其中包括30个室内与室外网球场、壁球场、帆船、帆板、游泳与健身场地、以及适合各个年龄段会员的150多种社交与文化节目及活动，以增进会员之间的友谊--尤其是外籍母亲及其孩子。天津恒泽房地产投资有限公司与亚太房地产有限公司委托仲量联行进行本项目的市场研究。本研究的目的是更深入的了解北京与天津市场：•外籍人口统计•北京与天津的跨国公司•这两个地区目

5、前已有的学校以及相关信息•了解外籍人士如何在两市选择学校•北京与天津主要会所的概况•分析受欢迎的住宅区，尤其是两市学校附近的小区22009年5月根据北京与天津当前外籍人员对此地点的需求预期，上述信息将用于为开发规划提供支持。特别是相关报告的结果将用于：1.预测有可能在在此国际学校上学的儿童人数2.预测有可能在本项目居住的家庭数量（一期）3.预测俱乐部非居民会员的人数（一期）主要调查结果：•在北京或天津，尚未发现与计划在圣水湖开发的--集居住和会所为一体的项目，具有可比性的同类项目。•两市的外籍人士主要根据与学校的距离，以及

6、住宅开发项目提供的住房与服务的质量做出住所选择。•许多家庭会考虑通勤时间，但是其并非最主要的因素，这一点可以从北京中央别墅区较长的通勤时间以及住在天津市区的外籍人士到天津经济开发区的较长开车时间得到证明。•一些主要小区和学校容纳新进人员的容量有限。•对于主要高档小区的大部分居民而言，学费不是他们主要关注的问题，因为他们一般能够得到雇主的全额或高额补贴。面临的挑战：A:从圣水湖开车前往北京主要地点的时间明显长于从北京目前最受欢迎的小区到这些主要地点所需的时间。B:京津沿线多年平均雾日在15～19天.尤其是在1，11，12月份

7、，有时会导致高速公路在雾天关闭，这样会偶尔造成两市之间交通不便。相应的替代交通方式，可以考虑选择城际列车（目前在武清站停靠车次较少）和京津公路。结论与建议：经研究之后我们得出以下主要结论：①.北京和天津政府正在大力开发中心城区，改善基础设施、服务设施和人文环境，从而使市中心更适合居住。但是外籍人士往往更青睐低密度，优质环境的住宅区。在这一点上，圣水湖项目有着中心城区所不具备的优势。若圣水湖项目能与其他商业开发商合作开发圣水湖附近的配套商业设施，以满足外籍人士的日常需求，或者说服武清区政府为此类设施的建设出力，将能为本320

8、09年5月项目对外籍人士的吸引锦上添花。②.目前经停武清的城际列车次数较少，不过铁路局的计划显示，停站次数将有望增加。另外，随着线路延伸到天津经济开发区，由于选择铁路作为交通工具，通勤时间不会增加太多，居民有可能到较远的天津市区和经济开发区工作。③.我们相信把重点放在武清区那些在用班车接送其外籍人员上下