我国农用地分等定级和估价研究的近今发展

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1、DOI:10.13758/j.cnki.tr.2003.02.0052003年第2期土壤·107·我国农用地分等定级和估价研究的近今发展陈敬雄黄劲松周生路（南京大学城市与资源科学系南京210093）摘要通过对我国农用地分等定级估价目的、原则、总体思路和方法研究近今进展的综述和分析，可以看出目前学者对农用地分等定级和估价目的的认识较一致；农用地分等定级原则较完备，但估价的原则仍未确立；农用地分等方法的研究很不深入，定级方法和案例研究虽然较多，但级和价内在关系的定量方法尚未真正建立；农用地估价的方法研究很广，但大多沿袭城镇土地估价方法，如何创新是今后研究的重点和突破点；建立全国农用地等

2、级和价格体系是当前一项紧迫而重要的课题。关键词农用地；分等；定级；估价中图分类号F301农用地评价包涵了分等、定级和估价3个内涵。营的形成。农用地流转必须以农用地价格为基础，我国农用地分等定级和估价研究始于80年代末90否则，农用地流转将因难以得到合理的补偿而中断[4]年代初，并已开展了不少实践研究。但与城镇土地。借助农用地价格机制，按价分地，则有利于规评价理论和方法较为完善和成熟相比，我国农用地模经营；按价交易，则有利于农用地流转机制的科[5]方面相应的理论方法远落后于实践要求，还有不少学确立。[1]问题亟待解决。为此本文根据近年来我国农用地（4）有利于我国农村“费改税”的实行。

3、随着评价的有关研究，以及作者在此方面所作探索和实经济制度的规范化，地税征收制度也将日臻完善。践，对我国农用地分等定级和估价方法等进行综述要实现公平、合理地赋税，必须从价计征，而农用[4]和分析，并对有关理论和方法的改进进行探讨，以地定级估价则是这些工作的基础。期进一步完善。（5）可为土地规划和土地管理提供依据。农用地分等定级估价工作的完成，将提供耕地质量的可1农用地分等定级和估价的目的比性，充实地籍管理信息系统，并能利用定级估价目前有关农用地评价研究的报道，大多对其目成果开展土地整理，调整农业结构，提高土地利用的进行了探讨。在这个问题上，学者的认识较为一集约化水平，实现耕地总量动态

4、平衡，为深化农村[4]致。概括起来主要有以下几点：集体土地使用制度改革提供不可缺少的依据。（1）农用地评价，特别是其中的分等，可以摸[2]2农用地分等定级和估价的原则清我国农用地的资源状况，核算农用地的资产价值。包括弄清楚全国各地的农用地自然质量和产出2.1农用地分等定级原则情况，农用地利用的社会经济和生态环境条件的区目前不同学者从不同角度对农用地分等定级的域差异，农用地利用效益差异。这要求建立全国统原则进行了阐述。单胜道认为农用地分等定级遵循一可比的农用地质量和价值等级体系。原则包括（1）区域分异原则；（2）主导因素与综合（2）可以促进耕地保护和可持续利用。通过农分析相结合原则；

5、（3）宏观和微观可比性原则；（4）用地价值核算和地价评估，将农用地资源价格纳入定量分析和定性分析相结合的原则；（5）科学性和[4][6]农用地经营和非农用地投资开发利用成本，提高农可操作性原则等5大原则。而梁山等人则认为除用地效益和农用地转化为非农用地的占用成本，为了原国家土地管理局的《农用土地分等定级规程》采取经济约束措施来促进耕地保护和可持续利用奠（征求意见稿）规定的原则外，还应遵循以下原则：[3]定基础。（1）系统性原则；（2）保持乡（镇）、村级行政区（3）有利于农用地流转的开展和农用地规模经界完整性原则；（3）坚持微地形、土种、植被、水·108·土壤2003年第2期文一致原

6、则；（4）坚持以货币统一计算评价和综合对于农用地的分等定级和估价，多数学者认为最佳效益原则；（5）定量与定性相结合原则；（6）应该遵循“先分等、再定级；先定级、再估价；在相对性原则。上述原则基本上概括了农用地的等级分等定级之前应当建立指标控制区”的总体思路，[12][5][13]特征、等级影响因素、分等定级的操作方法、分等如王万茂、黄贤金、赵登辉等人。这一思路定级的实用性等方面。由于农用地的分等定级为不主要考虑到农用地指标因素的区域性，因而主张根同目标服务，具体的思路和操作方法不尽相同，因据各地不同区域的自然和社会经济特点，划分控制而笔者认为在进行分等定级时可以有重点地选择其区，尽

7、量做到同一控制区内，农业生产的自然条件、中应该遵循的原则。如对于保持乡（镇）、村级行政农用地利用方式、作物结构、生产布局、种植制度、[4]区界完整性原则，单胜道就认为没有必要；陈美社会经济条件和农业生产技术水平的相对一致性，球等人为土地利用总体规划目的而进行的浙江省临并且根据不同控制区的特点，设立不同的评价因素[7]海市耕地分等定级过程中，也没有考虑这一原则。体系和指标权重。实践证明，这一思路完全正确和另外，如果单纯进行农用地自然生产潜力分等定级必要，所以国土资源部新