农用地分等定级估价专题

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1、黑龙江省土地勘测利用技术中心关英辉农用地分等定级估价专题随着我国国民经济的发展，农业作为关系国计民生的重要产业日益得到重视，涉及到农用地质量与价格评估的问题也越来越多，农用地评价变得日益重要。如何科学、合理地对农用地质量进行评价，对农用地价格进行评估成为当前各级国土资源管理部门和各评估机构面临的一项工作内容。建立完善的农用地等级价体系有利于农用地市场的培育与规范，对于建立健全农用地市场，促进农用地资源持续利用，优化农用地资源配置等方面具有重要的意义。第一部分农用地质量评定按照《农用地分等规程》《农用地定级规程》和《农用地估价规程》规定，农用地是指直接用于农业生

2、产的土地，包括耕地、林地、牧草地及其他农用地。农用地一、农用地分等涵义对象原则技术路线标准耕作制度及指定作物农用地分等单元的划分确定分等因素及其指标、质量分农用地等别的确定农用地分等成果特点（一）农用地分等的涵义农用地分等是指按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地等别。农用地分等是依据稳定的土地自然条件和经济条件进行的农用地质量综合评定。农用地等别的划分侧重反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、土地利用水平和经营效益的不同而造成的农用地生产力水平的差异。黑龙江省

3、农用地分等对象是县级行政区内（包括市辖区、农垦系统农场、森工系统林场）现有的农用地和县级土地利用总体规划中所确定的耕地和宜农未利用地。暂不包括自然保护区土地和土地利用总体规划中确定的永久性林地、牧草地及其他农用地。（二）农用地分等对象综合分析的原则分层控制的原则主导因素的原则土地收益差异的原则定量分析与定性评价相结合的原则跟踪检验原则（三）农用地分等原则依据全国统一制定的标准耕作制度，以指定作物的光温（气候）生产潜力为基础，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。首先，采用叠置法划分分等单元；其次，按照因素法计算农用地自然质

4、量分，其中，参与分等的因素因平地区和坡地区而不同，采用加权平均法计算各分等单元各指定作物的农用地自然质量分；第三，将自然质量分与光温（气候）生产潜力指数、产量比及轮作比相乘得到各分等单元自然质量等指数；第四，自然质量等别指数乘以土地利用系数得到各分等单元利用等指数，再乘以土地经济系数得到各分等单元等指数；第五，采用等间距法划分自然质量等、利用等和等别；第六，按等别和地类进行面积汇总及设立标准样地。（四）技术路线黑龙江省农用地分等确定的标准耕作制度为旱田耕作制度，农用地分等的指定作物为玉米、大豆、小麦。全省各县（市）指定作物是根据播种面积的大小确定的。在国家制定

5、的全国耕作制度分区的基础上，结合黑龙江省各县（市）影响耕作制度的热量、降水量、地势等主要指标将标准耕作制度分区进一步细化。（五）标准耕作制度及指定作物农用地分等单元是农用地等别评定和划分的基本空间单位，单元内部土地质量相对均一，单元之间有较大差异。1、分等单元划分要求2、分等单元划分方法（六）农用地分等单元的划分1、确定分等因素指标区农用地分等因素指标区是指对区域内决定农用地自然质量的各种因素和因素的组合，依主导因素原则和区域分异原则划分的区域，是区别其他指标区的最小单元。2、确定分等因素农用地分等因素分推荐和自选因素两类。推荐因素由国家分区、分地貌类型统一确

6、定，自选因素由省级土地行政主管部门确定，分等的自选因素一般不超过3个。（七）确定分等因素及其指标、质量分表3-2黑龙江省平地区分等因素及权重表表3-3黑龙江省坡地区分等因素及权重表按照《农用地分等规程》规定的农用地分等技术步骤，分别计算出自然质量等指数、利用等指数和农用地等别指数，通过农用地等别指数确定各分等单元的农用地等别。并采用等间距法进行农用地等别的划分。（八）农用地等别的确定（九）农用地分等成果特点由于积温低、降水量少，加上土地开发较晚，农田基础设施薄弱，经营粗放等原因，使全省农用地质量在全国属于低水平。黑龙江省农用地高产田和低产田比例较少，大部分为中

7、产田，从另一个侧面也反映出全省农用地还有很大的开发利用潜力。农用地的等别和气候、土壤、地形等自然条件及土地经营水平有很大关系，因此农用地质量分布也呈区域性分布的状态。农用地等别较低等别两头小中间大呈区域性分布二、农用地定级涵义对象技术路线整理分析相关资料划分定级单元建立修正因素体系农用地级别确定农用地级别分布规律（一）农用地定级的涵义农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区内主要考虑定级目的，按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地级别。农用地级别侧重反映因农用地现实的自然质量利用水平和效益

8、水平不同而造成的农用地生产力水平差异。