东莞新世纪博客公寓项目推广策略

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1、新世纪博客公寓推广策略简案ZONGMING深圳争鸣2005年7月17日StrategyIBMADPlanning要博,就博出位!中心区CBD20050717我们争鸣——专心做广告，专业做地产；一定是先有定位，后有广告；花最少的钱，花最多的心思；善始善终服务好每一位客户。THEKIRSEN审时。东莞市房地产市场大势：几年来东莞楼市随经济而飞速发展，但今年发展势头稍有凝滞产品快速升级换代，主题园林、产权式酒店等新事物不断涌现旧城改造力度加大，大量拆迁导至住房需求急剧上升中低档住宅供不应求，而单价3千元以上中高档市场竞争加剧去年开始，楼市热点地区较向新中心区（第一国际等）转移前

2、年大户型需求逐渐走弱，小户型已经被市场普遍看好。度势。东莞小户型住宅市场形势：自去年始，东莞小户楼市进入“纯小户型时代”。与去年大多数大中户型混合于一盘或一楼的小户型住宅相比，今年新推小户型楼盘显得更加“纯粹”，即整个楼盘全部由小户型住宅组成。如城市假日、中惠丽阳时代、鸿福产权式酒店、怡丰昌盛大厦、怡丰阳光大厦、金升花园、未来世界等。产品升级，各种新形态不断涌现。产品升级主要体现在设计方面，板楼大幅落地凸窗、双阳台等大户型才有的设计已进入千百万小户型；“产权式酒店”、“酒店式私人公寓”等新类型不断涌现。新世纪博客公寓SWOT分析：知已。SO象限战略利用机会发挥优势WO象限

3、战略利用机会克服劣势WT象限战略逃避威胁弱化劣势SO象限战略发挥优势克服威胁OTSW（SWOT决策模型）住宅不是住宅、写字楼不是写字楼、小户型不象小户型、复式不象复式的，5米层高70年产权、前无古人后无来者的，带有浓郁商务色彩的，可自用更可投资的，小复式商住两栖公寓项目理解--------“Studio”什么是“Studio”？在欧美西方国家，一般来讲ＳＴＵＤＩＯ就是艺术工作室，前几年传入中国大陆后，已无小型工作室的概念，而被引申为单身商务公寓，或者说是商务公寓小户型。它是一种具备较浓商务色彩的小户型公寓，可居住也可办公，堪称“两栖”物业代表。其本质上就是--优势分析威胁

4、分析机会分析劣势分析位置优势：CBD第一线，绝版5米楼中楼，商务公寓指挥席。配套优势：一个城市的精华所在，交通、生活设施齐全、优越。环境优势：地段难得，更难得的是都市罕见的黄旗山公园风光。户型优势：独有多层5米层高空中别墅式公寓，买一层得二层。业态优势：住宅价格，写字楼价值，可商、可住，罕有70年产权商住两栖物业。服务优势：尊贵、体贴的星级酒店式物业服务，令人如沐春风。升值优势：目前CBD正在规划建设，前景无限，买现在，赢未来。品牌优势：东莞著名的新世纪地产强势品牌，令推广事半功倍。优势分析威胁分析机会分析劣势分析环境劣势：基地目前三面紧邻脏乱的冷库或农民房，难以在客户心

5、目中形成与项目价值相符的高端形象。规模劣势：不到三万平方米的规模，配套不完善，声势很弱小。配置劣势：无电梯5至7层多层商住公寓，对未来商务造成不便。功能劣势：写字楼、住宅“两不像”，功能、业态不纯粹，针对的只能是边缘人群，项目包装、推广上有一定难度。设计劣势：内置式阳台、局促的厨房卫生间、玻璃幕墙式外墙。优势分析威胁分析机会分析劣势分析产品机会：绝无仅有5米小复式商务公寓，买一层得二层，高人一等空间，让东莞商务公寓从此告别平面时代。竞争机会：虽然东莞小户型大量涌现市场，但同期同区乃至全市无同类型商住公寓，政府未来也不批5米层高公寓换句话说，象博客公寓这样的产品，过去没有，

6、现在没有，未来更不可能有！市场机会：正因为过去、现在、未来东莞没有同类产品，所以，如果别人的楼盘卖现在，我们针对的是过去、现在和未来的客户！传播机会：也正为如此，加之新世纪品牌，推广可以风生水起。优势分析威胁分析机会分析劣势分析“势”的压力：自上半年以来，国家连续出台“房地产新政”，给全国各市房地产业造成较大影响，东莞置业人群中持币观望的比例正在提升。“市”的压力：毕竟是前无古人后无来者的全新的、住不好住、办公也不纯粹的商住两栖名星，东莞到底有多大市场？“事”的压力：面对这种全新的、前景未卜的新事物，当然要求在推广上独树一帜，才能取得意想不到之效果。综合素质这么好的房子，

7、谁将享受它？FOCUS（目标客户）分析：知彼。从市场层面来看，他们是：居住型：青年精英（东莞中高级白领、IF、外地商务人）投资型：投资人士（职业房东、地产炒家等）商务型：财智新锐（SOHO、小型知识密集型公司老板）333：：“商务”三人行保值、增值的需要身份感：价值的倡导者高收入外向型白领高等文化素质、品位更实际的想法青年精英追求现实和理想结合的生活方式自尊并找寻生活品质与便利的平衡客户描述（1）居住型相信地产“增值观”至少是手握余钱的炒家眼光敏锐算度精深看重稳定收益与回报已尝过投资甜头投资人士投资看收益，买楼看回报对价格与优