临安项目市场研究

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1、临安项目市场研究第一部分中高档住宅市场研究1供应市场研究1.1研究样本筛选进行供应市场研究的目的在于通过竞争性物业的研究与比较，寻找其供应特征及优弱势，为项目定位提供参考。本项目位于临安市人民广场东侧，地理位置较为优越，同时项目定位高档，因此我行筛选了临安市区范围内现在售及接受预订的均价1700元/平方米以上的中高档楼盘作为我们的研究样本。经调查发现，有云中绿园、广场花园、忆江南家园、丰泽苑和滨江公寓五个楼盘符合要求，其分布区域主要集中在人民广场周边和苕溪南北岸。另有发展商提供之部分储备地块信息，我行调查发现尚属前期阶段，因此未将其列入本报告研究范围。1.2中高档住宅个案研究云

2、中绿园云中绿园位于城中街、西瓜路交汇处，人民广场西南侧，由临安恒晟房地产开发有限公司投资开发。该案占地21.5亩，总建筑面积5.2万平方米，其中住宅4.2万平方米，由2幢16层高层住宅组成，总规划户数达到320余户。云中绿园是目前临安售价最高的住宅楼盘，平均价格2480元/平方米，最高售价3300元/平方米，比同区域其他楼盘高出600-700元/平方米。虽然云中绿园单价较高，但其户型面积却控制的较为严格，除各幢顶层有200平方米以上大面积跃层，景观较好位置（如城中街和西瓜路交汇面对人民广场处）有160-170平方米四房户型外，其他主要为120-130平方米错层三房，估计房型比例

3、超过65%。另外云中绿园尚有少量109平方米户型供应。云中绿园的建筑和规划在当地实现了许多新的突破。该案是临安第一个高层住宅项目，为树立高层住宅高档现代形象，其建筑立面突显轻盈、明快和通透的风格，并提出了空中生态别墅的概念，每三层六户共享一个生态庭院，各户亦有小面积阳台绿化。社区布局上云中绿园建筑半围合设计，并有大面积庭院绿化，布置大量小品以提升居住品位。针对临安当地楼盘忽视配套的现状，云中绿园引入了会所，内有健身房、桌球房、咖啡吧、影视中心和商务中心等休闲娱乐配套设施。云中绿园同时也是当地第一个聘请大量专业设计公司的楼盘，建筑设计聘请深圳华阳国际，环境设计聘请了新加坡雅克筑景

4、，装修设计则有加拿大TheArcopGroup担纲。这些开发举措在临安当地是极为罕见的，对于提升楼盘品质起到了重要的作用。但云中绿园一梯四户的设计在很大程度上影响了采光与通风，是该案所面临的一个重大劣势。开发上的创新和云中绿园注重营销推广力度，为该案快速去化奠定了基础。云中绿园与2002年3月1日开始预订，当天下午便有几十套被消化。至4月份，该案预订率已接近80%,特别是景观较好的高楼层和面对人民广场转角处的大面积户型已全部订完。我们认为云中绿园的销售佳绩说明临安购房者的消费力还是比较强的，我项目的位置优于云中绿园，因此在户型面积上还有小范围内拓展的空间。但云中绿园在各方面的创

5、新对于本项目的开发是个重大压力，要想超越必须有很大的投入。广场花园广场花园是临安大地房地产有限公司于2000-2001年开发的中高档多层住宅小区，位于人民广场东面，南沿城中街，东临锦江路，占地36700平方米，总建筑面积8.5万平方米，其中公寓面积6.0万平方米，共396套。广场花园目前起价1730元/平方米，二楼差价8%,三楼14%,四楼15%,五六楼跃层差价10%。广场花园户型以140-200平方米大面积错层、跃层为主，另有少量112-133平方米二房和三房。广场花园采用三段式立面风格，社区内布置有中心花园，配备羽毛球场、单双杠等运动设施。同时由于广场花园内有越华楼商务办公

6、楼，因此一定程度上提升了小区的配套水平，有超市、银行、邮政、娱乐、餐饮等公建设施。这在临安当时的开发背景下，还是较为先进的。目前广场花园已近交付，销售率也已超过90%，从其消化情况看，该盘的170平方米和200平方米户型均没有空置，可以验证临安住房购买力较高的观点。忆江南家园忆江南家园位于人民广场西南面云中绿园东侧，由临安大地房地产有限公司开发，目前推出南区工程进度已到二层，折后起价1600元/平方米。户型以120-140平方米三房为主，170平方米四房也占了较大部分。另忆江南家园尚有少量93平方米户型供应。根据其销控表发现，该项目南区目前的消化率已经达到40%左右，其中以12

7、0-140平方米户型消化最多，其次170平方米户型的消化状况也非常不错。和前述两楼盘情况相同，忆江南家园的高层次楼层和边套消化速度明显比其他套型要快，说明临安购房者对于环境景观较为注重。因此我项目在开发过程中，需对生态环境的塑造要有重点把握。丰泽苑丰泽苑由杭州发展商金成房地产集团开发，位于苕溪北岸临天桥和临水桥之间，占地17亩，总建筑面积2.6万平方米，规划建造6幢多层公寓，总户数143户，户型面积从106-230平方米不等。其中130-160平方米的三房、四房占了最为主要的部分，比例达到7