中国房地产市场发展现状与趋势研究

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1、中国房中国房地地产产市市场发展场发展现状现状与趋势与趋势研究研究演讲人：世联中国·董事长陈劲松先生2007-7-9本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com演讲内容1中国房地产市场的独特性22007年中国房地产市场3城市梯度研究4关于市场走势的基本看点本报告是严格保密的。2PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com中国房地产市中国房地产市场场的独特性的独特性本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpd

2、fFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性发展历程：促进－规范－限制规划问题：“法定图则”缺失u1994年以后中国房地产市场经历了促u规划赶不上变化，频繁变更的规划进－规范－严格控制三个阶段给房地产发展带来诸多不确定性城市人口结构：流动人口土地资源：城市建设占用大量耕地u城市和农村的人口流动加速了“常u确保18亿亩耕地生命线和城市建设用住”+“暂住”+“流动”的城市人口地的巨大需求凸显土地资源的稀缺中国房地产市结构变化场的独特性城乡一体化：新农村建

3、设的选择社会结构：M型社会雏形u中国新农村建设加快城乡一体化发u贫富差距逐渐拉大，中国社会开始展进程进入“M”型社会本报告是严格保密的。4PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com发展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促进、规范、严格控制等三个发展阶段2005年2007年加息，抑制房土地增值税，60%价快速上涨加大调控力度2002年50%1999年严格控制土地供实行积极财政政应总量，恢复征1994年策，启动住房消收土地增值税40%加强宏观调费控，深化住30%房制度改革2006年20%住房结构调

4、整，抑制房10%2001年2004年价快速上涨消化积压空置抑制房地产投商品房资过快增长0%95年96年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年07年-10%1995年1-4月规范房地实际销售商品房屋面积增幅房地产市场开发投资额增幅产市场促进房地产发展阶段规范房地产市场阶段严格控制房地产发展阶段本报告是严格保密的。5PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com人口结构：城市与农村的人口互动加速了“常住人口”+“暂住人口”+“流动人口”的城市人口结构变化中国城市人口结构图2006年中国

5、主要城市人口结构100%80%60%40%暂住人口,75%20%暂住人口,26%暂住人口,24%暂住人口,27%0%北京上海深圳天津本报告是严格保密的。6PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com城市化目标：解决4亿农民进城问题4亿农民进城目标完成时间：2020年注释：2020年城市化率：人口：16亿u城市化率：60%市镇人口占城市总人口的比率。2005年城市化率：人口：13.1亿43%u市镇人口包括：中城市化率：城市化率年均1990年人口：11.4亿增长1.13%心城区、县(市、区)18.9%及建

6、制镇,凡列入城镇建设规划且城区建4亿农民进城目标完成路径设已延伸到乡镇、居委会及村委会并已实u路径一：扩大现有城市规模，吸引农村人口现水、电、路“三u路径二：通过城乡一体化，扩大现有乡镇规模，分流农村人口通”的人口u路径三：建设新的乡镇定居点，就地吸纳农村人口本报告是严格保密的。7PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com城市规划：规划赶不上变化，频繁变更的规划给房地产发展带来诸多不确定性法定图则的缺失u中国的城市规划尚处于一种无序的状态，没有得到法律的保障，导致城市规划变更频繁。到2006年，中国

7、尚只有深圳市制定并实施了“法定图则”。规划的制定跟不上变化的发展变化频繁的原因规划出现的问题变化频繁的原因规划出现的问题城市发展过快没有给变化预留空间城市发展过快没有给变化预留空间领导随意领导随意改动改动缺乏法缺乏法律效律效力力执执行行能能力力不足不足各级各级规规划划之间之间矛盾矛盾本报告是严格保密的。8PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com18亿亩耕地生命线：城市发展与土地保护之争我国耕地减少四大主因►耕地之争表现一：耕地逐年减少与十一五规划目标对比鲜明u生态退