上海龙湖运营部组织架构及运营体系研究

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1、上海龙湖运营部组织架构及运营体系上海龙湖运营部2008年9月10日目录一．上海龙湖运营部组织架构二．上海龙湖运营管理体系概述ò龙湖集团运营管理体系ò上海龙湖运营管理体系–会议管理体系–阶段性成果管理体系–进度计划管理体系–报表管理体系–投资模型管理体系–成本管理体系–合同及付款管理体系–知识管理体系一、上海龙湖运营部组织架构1.1上海龙湖运营部组织架构Notes:1.虚线框表示的组织结构，当项目存在时，服务于项目部，归属各职能部门。2.近期将不单独设立投资分析专员和知识及阶段性成果管理专员，由运营管理专员兼任这两个职位。1.2.1岗位及职能描述：运营副

2、总汇报关系•直接上级：地区公司总经理•间接上级：集团运营管理部总经理•直接下级：报批报建及市政配套中心经理/总监、运营中心经理/总监、项目总监、部门文员岗位编制•每地区公司1人•6级以上员工职能职责•地区公司战略指标在项目上的分解和落实•与总经理一起确定项目的总体运作策略•在项目运作初期，梳理关键点：价值、流程、风险、技术方面的关键点•组建并培训项目核心团队，培养继任者及项目总监•指导项目团队准备项目启动会资料，发起项目启动会，审核启动会成果•在总经理授权范围内召集PMO会议，运用计划、成本、阶段性成果以及会议等管理工具全过程管理项目，协调各职能部门解

3、决启动会后项目团队提出的问题•跟踪、反馈运营评价指标体系•向全集团贡献知识，并促进知识在本地区公司各项目之间的共享1.2.2岗位及职能描述：报批报建及市政配套中心经理（总监）汇报关系ó直接上级：运营副总ó间接上级：无ó直接下级：报批报建主管、配套主管岗位编制ó每地区公司1人ó4/5级员工职能职责ó熟知上海报批报建和市政配套程序及相关政策法规，编制、完善、细化上海地区报批报建和市政配套的流程ó指导编制项目的报批报建和市政配套计划并监督执行ó按计划要求，在各关键点详细提出需要各职能部门提供的阶段性成果和报批报建的基础资料。ó制订项目的报批报建行政性收费和市

4、政配套收费的目标成本，目标成本不能高于周边同类项目ó合理调配部门成员在各项目的人员ó建立合同范本并监督各项目的执行ó组织建立并维护与政府关系的各种渠道和沟通方式ó代表公司维护与政府相关职能部门高层人员的关系ó指导部门成员开展报批报建和市政配套工作ó组织部门成员进行报批报建工作的培训1.2.3岗位及职能描述：报批报建主管汇报关系ó直接上级：项目总监ó间接上级：报批报建及市政配套中心经理（或总监）、投资发展副总ó直接下级：无岗位编制ó原则上每项目1人，必要时可两项目1人ó4/5级员工职能职责ó负责项目的立项报批ó负责项目国有土地使用权的签署、国土证的办理运

5、营部ó在土地获得后，管理国土出让合同的签署、红线和设计条件的取得ó与项目总监共同管理、监督项目的拆迁事宜ó建立土地合同范本并监督各项目的执行报批报建中心ó负责项目立项及土地证之后至项目交付过程中的所有的证照办理ó编制项目报建工作计划和资金计划，建立报建流程和关键点ó发起项目报批报建专题会，在各关键点详细提出需要各职能部门提供的阶段性成果和报批报建的基础资料，规范与完善与各职能部门在报建工作中的接报批报建主管口关系ó组织建立维护和政府相关部门的关系，以保证报建工作的正常开展ó组织建立政策信息收集的渠道，保持高度的政策敏感性，建立快速的政策反馈机制，以最大

6、化地保证公司的利益ó保证报建所涉及目标成本不能高于周边同类项目1.2.4岗位及职能描述：配套主管汇报关系ó直接上级：项目总监ó间接上级：报批报建及市政配套中心经理（或总监）ó直接下级：无岗位编制ó原则上每项目1人，必要时可两项目1人ó3/4级员工运营部职能职责报批报建中心ó负责项目所涉及的上下水、供电、电信、通讯、有线电视、天然气、市政绿化、水利等所有的市政配套工程的相关手续办理ó编制项目市政配套实施计划和资金计划，建立相关流程和关键点配套主管ó市政分包施工进度，关键节点协调ó参与合同谈判的技术支持，配合造价师签订工程承包合同ó市政配套专业设计管理ó及

7、时掌握市政行业新政策并加以推广ó保证市政配套目标成本不能高于周边同类项目1.2.5岗位及职能描述：运营管理专员汇报关系ó直接上级：运营副总ó间接上级：无ó直接下级：无岗位编制ó每地区公司1人ó3/4级员工ó近期上海公司运营管理专员将兼任投资分析专员、知识及阶段性成果管理专员运营部职能职责ó负责组织、主持项目启动会、项目阶段性成果审查会、项目决策会、项目周运营中心例会、项目月度运营总结会、项目半年/年度运营总结会。ó参与项目进度计划制定，并参与监督营运的各部门按既定计划推进项目开发，参与各项目月度计划反馈调整。运营管理专员ó参与阶段性成果管理，协调相关资

8、源。ó负责汇总及管理项目运营报表、部门月度工作简报，并制定上海公司月度运营报表。报批专员ó与集