CBRE：杭州欧美中心EAC裙楼商业分析

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1、杭州世贸丽晶城·欧美中心世邦魏理仕商业顾问部二零零六年四月PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.avalanche.com.au地块分析整体市场分析区域市场分析竞争分析需求分析市场空白点市场定位建议及商圈分析业种业态及商户组合建议/售价处置策略CBRichardEllis

2、Page2PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.avalanche.com.au第一部分：地块分析CBRichardEllis

3、Page3PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.ava

4、lanche.com.au地块分析项目地理位置Ø本项目位于杭州高档的商务区域，南临天目山路，北邻文三路，西至教工路，与浙江大学西溪校区为邻。文二路单行线项目所在位置文三路单行线武林商圈方向单行线西城方向政务区方向高档办公物业区方向政务区方向湖滨商圈方向公交站点CBRichardEllis

5、Page4PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.avalanche.com.au地块分析SWOT分析优势Strength劣势WeaknessØ本项目紧邻杭城干道天目山路，交通便利Ø与本项目为邻的教工路展示面不够理想，一定程度上影响了项目的可视性，不利于商业形象的

6、展示。Ø项目周边的公共交通较为发达，可以吸引更多的人流Ø项目周边的单行线路较多（主要是文二路和文三路），在一定程度上限制了项目的通达Ø项目所在区域为杭州高档办公物业和中高档性，特别是对商业所产生的影响较大。公寓的集中区域，这将会为本项目提供稳定的中高档消费人群。Ø与庆春路写字楼相比较，项目地处的黄龙区域目前写字楼的入住率不够高，在一定程度Ø项目自身的体量比较大，属于综合项目,项上影响了商业的渗透率，目前商业氛围不够目的其它部分（服务式公寓、住宅和写字浓厚。楼）将为项目商业提供稳定的客源。Ø拥有区域最大的配套商业面积，可以容纳更多的业态与租户，更容易形成规模效应。CBRichardEllis

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8、age5PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.avalanche.com.au地块分析SWOT分析机遇Opportunity威胁ThreatØ目前杭州的经济和商业发展速度较快，所以Ø杭州的高档商业目前主要集中在武林和湖滨我们可以引导消费者，引导这个市场向更加两大商圈，且已在消费者心目中形成固定的成熟市场靠拢，使杭州商业市场更加成熟，消费方向，欲改变此消费习惯尚需时日。更加活跃。Ø项目周边的商业氛围还不成熟，商业尚未形Ø杭州的住宅和写字楼商业配套面积多数不成规模效应，对本项目初期的发展将构成不大，且大体量商业多为卖场，为本项目商业利影响。的发展带来

9、了机遇。Ø项目与电子产品专业市场为邻，人流量虽Ø未来周边将开发更多的写字楼和住宅物业，大，但消费者素质相对不高，对项目也将产随着周边写字楼和住宅入住率的上升，对商生一定的影响。业需求也将相应增加，为本项目带来了机遇。Ø项目自身的延续性（写字楼、服务式公寓等已非常高档，故在商业定位和目标客户的选Ø项目本身的发展商和管理会非常好，对项目择方面应与之相匹配）对项目商业的发展存的品质有一定的保证。在一定风险。CBRichardEllis

10、Page6PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.avalanche.com.au第二部分：整体市场CBRichardE

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12、Page7PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.avalanche.com.au整体市场分析市场供应Ø截至2005年底，杭州市区共有各类型商业供约在234.8万平方米（建筑面积超过1万平方米）。Ø现有的商业主要集中于湖滨、武林和城西三个主要商圈内，同时也有吴山和黄龙等次级商圈。其中，湖滨和武林商圈具有辐射全市范围的能力。Ø根据目前数据，杭州各类型商业的处置策略中，出租所占比例较大。其中，出租的占64.3%，出售的占14.3%，租售结合的占21.4%。Ø根据目前数据，2006年-2008年间，杭州市区将新增各类型商业供应量超过112.2万

13、平方米（建筑面积超过1万平方米的商业,不包含本项目），其中2008年是未来供应量比较集中的年份，将超过47.9万平方米，约占未来3年供应量的42.7%Ø根据现有数据，未来购物中心有一定数量的供应，说明这种模式逐渐被消费者所认同，其次是写字楼和住宅的配套商业。Ø未来的商业项目主要分布在高档住宅聚集的城西区域和规划中的CBD钱江新城区域。Ø预计这些商业项目中有部分不能按时竣工。CBRichardEll