河南房地产价格研究

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1、本文利用郑州、洛阳、平顶山等省辖市房地产价格调查资料、统计部门房地产投资、城镇居民收入和土地出让价格等数据，分析了河南房地产价格水平及变动情况。分析结果表明河南房地产价格已处高位，政府及有关部门应加强调控。一、房地产价格的定义及构成（一）房地产价格的定义所谓房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，即土地价格+建筑物价格。房地产价格具有如下特性：①明显的权利价格特征。②具有特殊性。③具有特殊的形成机制。④显著的个别性。⑤具有多种表现方式。⑥价格总水平具有上升趋势。（二）房地产价格的构成房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。具体来说包括以下九项要

2、素：①土地取得费用；②前期工程费；③配套费；④建筑安装工程费；⑤管理费；⑥销售费；⑦贷款利息；⑧税费；⑨利润。前八项是生产成本，利润是开发商的投资回报。由于缺乏全面统计数据，我们抽取了郑州市8家房地产开发企业进行了典型调查,得到如下数据：郑州市房地产价格构成中，建筑安装工程费、土地取得费、税费三项占到了总价格构成的71.4%，是构成房地产价格的主要部分。1.建筑安装工程费占比最大，平均占比达到35.3%。8家企业中的7家认为构成该公司房地产价格的因素中建筑安装工程费占比最高，仅有1家的建筑安装工程费占比略低于土地取得费。最高的占比达到45.4%，最低的占比为25%。2.土地取得费用占比

3、居第二，平均占比为21.5%。8家企业中，土地取得费用占比最高的为30%，占比最低的为11%。受各项目品质定位不同，土地取得费用在房地产价格构成中的占比不同，对容积率低的高端舒适楼盘来说，土地取得费用占比较高；对容积率较高的普通住宅项目，土地取得费用占比相对低一些。3.税费占比居第三，平均占比14.6%。8家企业中税费占比最高的为19%，占比最低的为8%。有5家企业认为税费在房地产价格构成中占比16%左右。4.利润占比居第四，平均占比10.9%。8家企业中，利润占比最高的为19.4%，占比最低的为4%。关于利润占比，通过2007～2012年的统计年鉴中房地产开发企业财务情况数据计算，利

4、润总额占主营业务收入与营业外收入之和的比重平均为14.68%，利润总额占主营业务收入的比重平均为14.8%。二、河南房地产发展状况及价格变动情况（一）房地产业快速发展,城市居民居住条件快速改善从1998年开始，河南省房地产投资额增速稳定在年增长10％以上，到2001年增速则超过30％，2005年至2008年间增速超过40％，2009年至2012年增速在36.1％和15.6％之间波动（详见表1）。与此相适应，每年新建住宅销售面积大幅增加，2002年全省新建住宅销售面积为584.74万平方米，到2012年达到5455.5万平方米，十年间年均增长25.0％。同时，城镇居民居住条件得到极大改善

5、，2012年全省城镇居民人均住宅建筑面积达到34.7平方米，比2002年提高7.28平方米，增长26.5％。其中，郑州市2012年城镇居民人均住宅建筑面积为28.73平方米，比2002年增长20.9％，洛阳市为32.07平方米，增长31.4％，平顶山市为31.39平方米，增长27.8％，从数据来看，中小城市的居民人均住宅建筑面积要高于大中城市。截至2012年，全省城镇居民家庭商品房（不包括原有私房和房改房）的比重已达到36.2％，98.3％的住户拥有独用自来水，79.8％的住户有厕所浴室，28.1％的住户拥有暖气设施，可以说，人们的居住条件发生了翻天覆地的变化，住房市场化改革起到了重要

6、的作用。（二）河南房地产价格水平变动情况1998～2002年间，房地产价格还主要受建筑成本的影响，总体变化不大。从2003年开始，房地产价格涨幅加大，至2012年的十年间，有七年价格涨幅超过10％。从全省均价变动幅度看，2003年新建住宅均价微涨0.8％，2004年至2007年均价涨幅均超过10％，最高涨幅为2005年的15.1％，2008年涨幅回落到2.7％，2009年、2010年涨幅又提高到10％以上，其中2009年达到17.0％，2011年小幅回落到9.3％，2012年又上升到12.4％，十年间全省新建住宅均价上涨1.7倍，年均上涨10.5％。从郑州、洛阳和平顶山市均价变动幅度看

7、，也经历了大致相近的轨迹（详见图1），其中，郑州市十年间均价上涨了2.1倍，年均涨幅为11.9％（按照房管局公布的新建住宅均价计算年均涨幅为12.5％，涨幅基本相近），洛阳市均价上涨2.5倍，年均涨幅为13.4％，平顶山市均价上涨2.3倍，年均涨幅为12.6％。（三）房地产价格的敏感性、重要性房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，房地产业的快速发展，能够带动相关产业大发展，如带动钢铁、煤炭、水泥、家电、电力等产品需求。房地产业的发展，可以