河南省房地产价格影响因素研究

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1、河南省房地产价格影响因素研究　　【摘要】中原经济区建设促河南省房价屡调不降。从微观还是宏观方面出发，河南省房价都与城市化率、人均可支配收入以及房屋造价有着直接关系。通过计量分析，得出结论：河南省房地产价格还有较大的升值空间。国家还需要增加供给，拓宽投资渠道，最终保障社会公平。【关键词】中原经济区建设城镇化率人均可支配收入河南房地产价格1998年我国实行住房商品化制度改革以来，房地产行业凭借其产业关联度高、产业带动能力强，对整体经济产生了双倍放大效应，并一度成为我国的支柱产业。我国实行土地使用制度市场化政策以来，房地产价格一路高歌。这

2、一经济现象带动各行各业发展的同时，也产生了大量的房地产泡沫，如投资性需求的增加降低了普通居民的生活质量，直接影响到社会的稳定和发展，也使住房成为一个民生话题。就此，国家出台了多项房地产调控政策，加大对房地产价格宏观调控力度。就河南省而言，限购、二手房交易税和取消经济适用房等政策已然在中原区全面展开，但是如此强有力的宏观调控并没有压低中原区的房价。作为中原经济区建设最为核心的省份，河南地区在这样的经济背景下房价又会有怎样的波动呢？究竟哪些因素影响了河南省房地产价格呢？[1]10一、河南房地产发展现状分析房地产是指建筑地块和建筑地块上以

3、房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。[2]房地产业由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学中被划为不动产，在统计上被划分为第三产业。从购置土地到建造成不动产，少则数十万元，多则千万元，甚至数亿元。因此，房地产业是一个资金密集型行业。宏观经济政策也会影响到房地产投资热度。[3]（一）宏观经济分析中原经济区作为河南发展的大背景给了河南房地产业一个较大的舞台。“两不三新”的路子就是要靠着新型城镇化作为引领，实现城乡一体化统筹发展的道路。10首先，GDP的增长将影响房地产市场的发展。据发达国家经验，人均GDP处于800美元至8

4、000美元时处在房产起飞和快速发展的时期。其中，3000美元是分水岭，此时社会对房地产产品和服务的需求膨胀，标志一国经济进入新的发展阶段。[4]数据显示，2011年我国人均GDP为5414美元。就区域而言，最高的上海与北京两市分别为13259.136美元和13114.27美元，而河南省的人均GDP是4602.96美元，不及平均水平，却处在国际经验中需求最为旺盛的阶段。这就意味着，当上海市和北京市等区域经济中房地产的支柱地位即将逐渐淡出之时，河南省地产业正如日中天一般蓬勃发展。其次，城镇化建设对商品房产生刚性需求。根据世界主要工业化国

5、家城市化进程来看，当工业化进入中期阶段或城镇化水平超过30%以后，城镇化进程将明显加快，直到超过70%，城镇化速度才会减缓。据统计，2011年我国城镇化率实现51.27%，居于高位的上海和北京早已超出70%的上限，分别达到城镇化率88.6%和85.0%，而位于中部地区的河南省城市化进程相对缓慢，只有40.6%，城镇化发展空间还有很大。伴随着中原经济区建设的逐步落实，河南已进入城镇化加速发展时期。由此我们可以预知未来一、二十年内，城镇化带来的住房需求也会相应增加。[5]此外，人口成为房地产业的持续发展的另一个原因。从基数上看，河南人口

6、总量大。从农业人口角度看，河南还是农业大省，农村人口占总人口的62.30%。据国家发展改革委员会统计，河南省共有农民工2670万，占河南全省总人口的34%。这样大的在城市打工的群体造就了河南省近几年的城市化快速发展和房地产业的刚性需求。[6]综上所述，伴随着GDP和城镇化水平的提高，在河南这样的人口大省经济发展的过程中，房地产行业还将有一定的上升空间。（二）微观经济分析101.投资方面。房地产不但具有使用价值，而且具有价值。因此，它具有消费和投资双重属性。目前，就国内投资产品而言，房地产饱受投资者欢迎。因为房地产作为固定资产受到银行

7、等金融机构的青睐，而且，其保值增值能力强，不但可以投资赚取差价，还可以租售获得收益。特别是近几年，温州炒房团的介入和土地资源稀缺性以及城市化进程使得住房的刚需和投资热情同时高涨。著名经济学家郎咸平先生认为，中国有四大类资金投入房地产市场：家庭存款、企业不投资资金、受贿款、国际热钱。这些资金大量涌入房地产市场后，拉升了中国房价。[7]河南省房地产年度投资占全社会全年固定资产投资比例逐年增大。年度投资总额由1994年49.61亿元发展到2011年2626.54亿元。房地产开发投资尤其是2004年以后，无论是房地产企业数还是房地产投资额都

8、有了显著的增长。2.销售方面。城市居民住宅刚性需求主要有三种类型：新婚型、改善型、享受型。无论是刚性需求还是投资性需求都使得房价快速上涨。销售量持续上涨，销售额和销售面积快速增加，这说明今年房地产需求逐年增加。就河南商品房销售额来看，