关于影响房地产价格因素研究

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1、关于影响房地产价格因素研究　　摘要：本文主要分析了房地产价格的特征，包括价格的区位性、价格的权益性、价格实体的双重性等，接着从一般因素、个别因素、区域因素三个方面分析了影响房地产价格的因素，说明了房产价格不是固定不变的，而是多种因素影响的结果。关键词：房地产价格影响因素分析中图分类号：F293.33文献标识码：A作为人类生活最基本的生活资料和消费资料，房地产同样也是一个生产资料，其价格跟人们的生活密切相关，比较敏感。房地产价格的形成一个方面主要是来源于规划设计以及土地开发等过程，是相应的劳动活动形成的地产方面的价值，另一个方面来源于资

2、本化的地租，也就是土地所有权的价格。1、房地产价格的特征1.1价格的区位性6这个特性对房地产价格的影响主要可以分为两方面：一个是地区特性，不同的城市或者同一个城市的不同区域，都存在房地产价格的差异。一般来说，土地跟相应的相同质量的房屋，在价格方面是大城市比中小城市高，沿海城市比内地城市高，经济发达的城市比发展中的城市高。还有一个方面是地段特性，即便是在同一个城市中，不同地反范围的房地产价格也会有所区别。1.2价格实体的双重性就房地产来说，主要是以土地跟上面的房屋设施等为物质方面的形态以及相应的产权关系，这就决定了房地产价格具有非常双重

3、的实体性基础，其中一些价格决定于提地开发和建筑来动产生的价值，另外一部分来源于土地所有权的价格。1.3价格的权益性从实质上说，房地产价格就是其权益的价格，因为房地产位置具有不可移动的特性，在交易中转移的对象不是房地产本身这个事物，转移的是房地产的所有权和使用权等等。1.4价格形式的双重性房地产价格除了有交换的价格之外，还有使用价格以及收益代价的租金。因为房地产的寿命比较长，价值也是相对比较大，在同一个总地产中可以分为两种经营形式，一种是房产买卖，一种是房产租赁，所以房地产具有价格以及具有双重形式。1.5价格形式的长期性6房地产价格在一

4、个比较长的时间内形成的，也是受到多种因素的综合作用。就一宗房地产来说，通常跟周围的其他房产形成某一个特定的区域，但是这个区域不是固定不变的，其经济位置经常变化，而且房地产本身也随着时间的变化而产生相应的变化。1.6价格的保值性和增值性随着社会经济的不断发展，人口也在不断增加，人们的生活水平也在提高，这些因素就造成了房地产价格总体上不断上升的趋势。房地产价格的增值性主要是因为我国的土地资源是十分有限的，土地方面的投资具有很强的积累性。加上房地产开发的周期比较长，投资的风险也相对比较大。对于房地产价格的增值来说，主要是在不同射虎经济条件下

5、和不同的区位因素下形成的。2、影响房地产价格的因素分析2.1一般因素所谓一般因素，主要是指在一定的区域范围内的房产价格中比较普遍和一般的因素，也是共有的因素，这些因素对广泛范围内各个房地产价格产生一个全局性的影响。主要包含在以下几个方面：6（1）经济方面的因素。第一，在低价形成过程中，经济增长的速度，整个国民经济生产总值、物价水平等等都会对其产生一定的影响。在国民经济发展比较快的地区，居民收入不断增长的情况下，加上这个地区的资金比较充裕，在整个国民生产总值中用来进行投资和消费的那部分在一步步的增大，用在生产性以及消费性投资等方面的房产

6、支出也在增加，这就在一定程度上促进了房地产市场的繁荣，进而带动房地产价格的不断上涨。除了这些，居民收入跟消费水平以及银行利率等都会对房地产价格产生影响。当居民的实际收入增加之后，开始对居住空间和居住条件有更高的要求，这就使得房产价格上涨。而利率水平对社会投资收益水平产生了影响。（2）社会方面的因素。这个方面的因素就是一个国家或者一个地区整体的社会状况对房地产价格产生的影响。人是房地产需求的主体，在对房地产价格的影响上，人口因素主要是人口的数量，人口的密度，人口的素质这几个方面。在人口密度相对比较高的地区房产价格自然就高，加上社会治安因

7、素，整个城市的城市化水平都会对房地产价格产生影响。（3）行政方面的因素。这方面的因素是通过对社会、经济等行为施加作用从而影响房地产价格，作用的方式是制定相应的规范，主要是制定影响房地产价格的政策、法规等。2.2区域因素（1）商业服务的泛化程度。这根这个城市的性质、规模以及经济发展水平等因素有直接的关系，还能对这个城市的物质流、信息流等产生影响，进而影响这个城市的房地产价格。一般来说，商业服务的繁华度越高，这个地区的房地产价格就越高。6（2）交通条件。一个地区的交通对这个地区的人流、物流及运输成本都产生了影响，还影响了人们出行的便捷性，

8、进而对房地产价格产生影响。（3）环境状况。这个因素主要是影响房地产周围的物理性因素，主要有空气质量、噪声、景观等。随着社会经济的发展，人们生活质量的提高，人们选购房子的首要因素就是环境条件，进而影响了房地产的价格。2.3