2011广州芳村原高尔夫球场项目营销定位策略深化方案

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1、保利芳村原高尔夫球场项目营销定位策略深化方案一、区域市场基本情况二、项目产品及卖点分析三、项目提升建议三、项目形象定位及深化四、营销推广策略六、定价及推货安排本案提纲一、区域市场基本情况区域市场分析竞争项目分析一、区域市场基本情况区域市场分析——荔湾区市场分析——金沙洲板块市场分析竞争项目分析2010年荔湾区在售楼盘主要集中在原荔湾板块原荔湾板块在售楼盘较多，以品牌开发商旗下楼盘为主，主流均价17000-25000元/㎡。其中正望江、湖景单位均价集中27000-30000元/㎡。原芳村板块在售楼盘仅有逸彩庭园及荔江美筑，价格15000-16000元/㎡荔湾区

2、市场分析——供应层面受原芳村供货量大幅减少影响，2010年荔湾区供货量同比减少33%2010年荔湾区新增供应量减少33%2010年荔湾区新增商品房供应38万平米，供应同比减少33%。主要是受原芳村供应大幅减少影响，2010年原芳村板块仅荔江美筑推出两栋新单位（逸彩庭园2010年在售单位预售证全部在09年12月出齐）原芳村新增供应量同比减少80%；2010年荔湾区新增供应主要来自：逸翠湾、柏悦湾、君湖华庭、长乐花苑等。荔湾区市场分析——供应层面2010年荔湾区商品住宅成交价升、量减2005年后随着大市的利好和众多品牌开发商的加入，荔湾区楼价快速上涨2005年原

3、芳村并区后，受到大市利好及一批如：恒基兆业、和记黄埔、城建、万科等品牌开发商的加入，区内产品质素上升较快，区域价值快速提升，尤其是原芳村板块。荔湾区2010年1-10月新增商品住宅供应38万m2,同比减少33%。荔湾区2010年1-10月商品住宅成交面积40.32万m2，同比略降6%荔湾区2010年1-10月商品住宅成交均价16424元/m2,同比上升37%荔湾区市场分析——成交层面受供应结构影响，2010年荔湾区签约价格上升31%2010年荔湾区签约面积略降6%，签约均价上升31%10年签约面积同比略降6%，变化不大；10年签约价格除受大市带动外，亦受到供

4、应结构影响。10年签约楼盘主要以原荔湾为主，在售楼盘逸翠湾、君湖华庭、岭南湾料也均以江景、湖景、河景单位为主，价格较高；10年荔湾区签约楼盘主要来自：岭南湾畔、逸翠湾、逸彩新世界、柏悦湾等。荔湾区市场分析——成交层面2010年原芳村板块价格较平稳原荔湾板块价格波动稍大原荔湾受成交产品受档次、景观因素影响，价格波动稍大2010年1-10月，原荔湾由于产品档次和景观差异较大,造成价格的拉差相对较大；1.8万单价以下楼盘主要以大坦沙、西湾路等稍偏位置，成交楼盘有岭南湾畔和柏悦湾；2万以上楼盘主要以湖景、江景、产品附加值为卖点，如君湖华庭、逸翠湾、金域华庭。原芳村成

5、交楼盘相对集中，价格较为稳定2010年1-10月，区内签约主要以：逸彩庭园、荔江美筑为主，两楼盘在售均价集中在1.2-1.6万。荔湾区市场分析——成交层面2010年荔湾区签约十强以原荔湾板块楼盘为主，但其中芳村的逸彩庭院名列第二，可见芳村大型社区项目十分热销签约前十强主要集中在原荔湾板块，城建、新世界、和黄三大品牌开发商旗下楼盘位居前三强；十强楼盘中，原荔湾板块楼盘签约均价集中在16000-24000元/m2，区间跨度较大,明显高于原芳村板块楼盘；十强楼盘中80%以原荔湾楼盘为主，原芳村板块仅占20%荔湾区市场分析——成交层面2011年荔湾区预计2000套

6、新货，供应同比进一步减少2011年荔湾区供货主要集中在原荔湾板块2010年原荔湾板块将推出三个新盘：龙津华庭、唐宁花园、兴隆广场（暂定名）；2011年岭南湾畔、柏悦湾、君湖华庭预计将项目整体售罄；2010年拍出的芳村高尔夫用地的保利和中铁项目预计年底推出。荔港南湾柏悦湾龙津华府岭南湾畔兴隆广场唐宁花园中铁项目楼盘板块推货形式货量产品情况推出时间龙津华庭原荔湾新盘16095-165平米上半年兴隆广场原荔湾新盘450二房三房为主下半年唐宁花园原荔湾新盘500——下半年岭南湾畔原荔湾旧盘新推25080-100二、三房上半年君湖华庭原荔湾旧盘新推260中大户型为主下

7、半年荔港南湾原荔湾旧盘新推180小复式和平层上半年柏悦湾原荔湾旧盘新推200二房三房为主上半年中铁项目原芳村新盘有可能推出年底荔湾区市场分析——未来供应层面荔湾区市场分析——小结受荔湾区供应量逐年减少和售价快速攀升的影响，老荔湾的客户外流趋势日益明显，前几年以流向海珠区消化为主，随着海珠区楼价的快速攀升，客户开始转向芳村和金沙洲，但芳村板块的供应量十分有限，因此金沙洲板块成为了老城区客户（原荔湾、原越秀、原芳村、海珠区西部板块）的置业首选。金沙洲大盘林立，产品丰富，性价比突出，成为广州住宅供应的热点板块之一区域形象：规划为未来居住中心区，拥有较好的自然生态环

8、境；产品：供应量大，产品多元化，商品房、限价房聚集；