房地产信托模式系列2——房地产企业几种基本融资模式及其比较

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1、房地产企业融资与信托介入模式分析——房地产企业几种基本融资模式及其比较云南信托宋路一、房地产企业几种基本的融资模式及其发展现状（一）商业银行贷款根据中国银行业监督管理委员会2004年9月颁布施行的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定：房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十五条：商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。第十六条：商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应

2、要求其开发项目资本金比例不低于35%。、个人住房贷款、商业用房贷款等。其中，土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。对于大部分房地产企业而言，土地储备贷款和房地产开发贷款是其主要的贷款途径，同时也是商业银行用于房地产行业贷

3、款的两大领域之一（另一方面是个人住房贷款等房产购置领域）。2007年9月27日《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称《通知》）中规定：对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%14/14或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。商业银行对房地产开发企业发放的贷款只

4、能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。在进一步严格控制房地产开发贷款的同时，《通知》还对土地储备贷款《通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。作出了更为严格的限制，加之国家

5、整体财政、货币紧缩政策的不断推行，2008年以来大多数房地产企业都很难实现自己既定的商业银行贷款计划，贷款供给严重匮乏，直接影响到了房地产行业的投资规模。（二）股权融资（IPO融资、上市公司增发股票）及公司（企业）债券融资作为现阶段直接融资的主要途径，IPO融资是非上市房地产公司最直接、最重要的融资渠道，也是提升企业实力、知名度以及强化管理改变经营模式的重要途径；通过IPO成为上市公司可以在资本市场享有直接融资的主动权。目前在境内上市公司中主营业务为房地产行业的公司数量超过100家，成为沪深两市重要的板块之一，但是纵观房地产上市公司规模均

6、不巨大，大部分属于中小盘上市公司。此外在境外（尤其是香港）上市的内地房地产企业也不在少数。2008年共有合肥城建和滨江集团两家房地产企业实现IPO（分别实现融资金额4.1652亿和12.186亿），同时也有云南城投成功借壳上市。2006年以来，内地证券市场的活跃给房地产上市公司的直接融资带来巨大的契机，2007年实现和预计开展的融资计划为上市房地产企业带来客观的资金流入，具体如下图：14/142006年A股市场共有71家企业IPO上市，2007年A股市场共有121家企业IPO上市，而两年之内在A股市场IPO上市的房地产企业仅有4家，而20

7、04、2005两年也仅有2家房地产企业上市，这样的上市速度和房地产企业的近几年良好的发展状况不适应。所以似乎可以得出这样的结论，虽然A股上市的窗口仍然开立，但是从目前房地产企业的上市速度来看，政府对于房地产行业的行业宏观调控仍然没有放松。在这样的政策背景下，企业走出去，海外上市应运而生，从2004年起，房地产企业加快了海外上市的步伐，尤其是在香港，2004年有2家，2005年3家，2006年5家，2007年9家，从目前的趋势来看，海外上市仍然是房地产企业获取优质融资途径的较优办法，而香港成为房地产企业上市的最佳选择，当然，新14/14加坡

8、、伦敦以及纽约的交易所里也开始陆续有中国的房地产企业IPO上市。从房地产企业上市要求来看，在纽约证券交易所要求在过去三个财政年度累计实现税前盈利1亿美元，在香港主板上市的条件是最近一个财政年度