长沙星隆国际广场战略发展与高溢价高去化执行报告

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1、世界500强顶级聚落——星隆国际广场战略发展与高溢价高去化执行报告湖南中原事业一部Hunan.01.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用©CopyrightCentalineGroup,2010、复制和传播。Codeofthisreport

2、1十年前的星沙十年前别人问你住哪里说星沙得到的回答是：啊？怎么住到那个乡里（一脸的惊讶）。什么都不方便，出来玩一趟跟进城一样，晚上7点以后就没车回去了。。。本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用©CopyrightCentalineGroup,2010、复

3、制和传播。Codeofthisreport

4、2五年前的星沙五年前别人问你住哪里说星沙得到的回答是：哦！住星沙，房子好多钱一个平方（一脸的不屑）。感觉是因为本事小、赚钱少才不得已在星沙找个窝。。。。。本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用©CopyrightCentalineGroup,2010、复制和传播。Codeofthisreport

5、3现在的星沙现在，别人问你住在哪，说星沙，得到的回答是：星沙好啊，干净，安静，生活节奏比市区稍缓慢。麦当劳、肯德基，想吃什么就吃什么，因为星沙都有。而通程商业广场、易初莲花和新一佳等生活配套齐全，但是交通和出行还

6、是不太方便。本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用©CopyrightCentalineGroup,2010、复制和传播。Codeofthisreport

7、4未来的星沙。。。。我们满怀憧憬，更充满信心项目目标本案目标项目背景项目分析市场分析案例借鉴未来溢价功能溢价思维高价策略导图推售溢价高量操作现场溢价阶段执行价格策略及经济测算Codeofthisreport

8、6©CopyrightCentalineGroup,2009项目目标本案目标项目背景项目分析市场分析案例借鉴未来溢价功能溢价思维高价策略导图推售溢价高量操作现场溢价阶段执行价格策略及经济测算

9、Codeofthisreport

10、7©CopyrightCentalineGroup,2009本案需要实现的目标>政府需要：项目占据星沙中央核心区域，政府需要其成为影响长沙的高端市场的项目。基本目标城市标杆>品牌目标：本案是波隆集团在星沙的第一个项目，通过本项目的成功推广，来建立波隆集团在星沙乃至长沙市场良好的社会形象和丰满的品牌形象。实现高溢价>高溢价目标：实现区域价格天花板，目标毛坯价格约8500-9200元/㎡。核心目标>高去化目标：2011-2012年3月计划完成销售，7个月销实现高去化售周期，预期需完成销售率约100%，销售额4个亿。本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标项目目标本

11、案目标项目背景项目分析市场分析案例借鉴未来溢价功能溢价思维高价策略导图推售溢价高量操作现场溢价阶段执行价格策略及经济测算Codeofthisreport

12、9©CopyrightCentalineGroup,2009项目背景Part1区域背景分析长沙县全国百强县，经济实力雄厚，但其城市功能的发展现状与其经济地位不相匹配第九届全国县域经济竞争力排行榜，长沙县再次获得中国中部百强县第一名。（来源：潇湘晨报）建区13年，星沙经济发展非常快，近年来经济保持40%左右的高速增长。（来源：中国经济时报）城市功能配套相对滞后，正处升级完善的前夜，星沙未来将成为名副其实的长沙副中心，区域前景利好地铁四号线黄花航

13、空港、武广高铁松雅湖公园、板仓小镇……>规划中地铁建设，使星沙未来地面>交通通达性好，但距离市区仍相对>大手笔规划，打造城市级新都会，松交通十分便利，地铁15分钟达到市较远。雅湖生态公园、板仓小镇、长永高速中心，星沙与市区的时空距离都将SHOPALL引导星沙人居再度升级>黄花空港城、武广高铁站、规划中大大缩小。的4条地铁线——2A号线、4号线、>投资40个亿，打造休闲、旅游、商贸连接了星沙和世界。于一体16平方公里的生态公园特色餐饮休闲娱乐环绕松雅湖Part2市场背景分析长沙市场：长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，中部六省的价格洼地，具有巨大的发展空间。长沙房地产市场

14、目前处于高速发展的黄金时期长沙是中部六省会房价的洼地2002-2009年长沙城市化水平70.00%40%09年中部六省商品房均价对比62.63%60.20%61.25%60.00%56.50%35%53.87%51.19%600049.16%30%524050.00%46.20%50004652446325%4232435940.00%395120%400030.00%15%300020.00%1