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《中原-深圳房地产开发失败与成功案例分析及开盘总结》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。
1、A-PDFWatermarkDEMO:Purchasefromwww.A-PDF.comtoremovethewatermark“第三只眼睛”看开盘黄红梅深圳中原ShenZhen.10.2008本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
2、1目录:失败案例浅水湾（市场变化期）17英里（市场旺销期）成功案例松山湖1号中信红树湾开盘总结春华四季园【大坡谷】城市山林1期©CopyrightCentalineGroup,201
3、0Codeofthisreport
4、2案例1:卓越·浅水湾©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
5、3出问题了?5月中旬《南方都市报》及地产网络媒体头条报道《深圳湾将上演大户型PK赛》:御景东方、金域蓝湾三期、浅水湾三新盘先后推出，均是高端高层产品，价格都将过1.6万元/平方米……•5月底深圳各路媒体题为《深圳楼市有价无市初现新政措施对房价影响不大》的报道中：据了解，深圳楼市“有价无市”的苗头已经出现。近日，深圳南山区推售的惟一高层住宅、位于南硅谷片区的精品楼盘低调放量312套大面积四房单位，面积在170－30
6、0平方米，均价1．6万元／平方米……©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
7、4卓越·浅水湾怎么了？卓越·浅水湾记事——浅水湾记事5月3日，营销中心正式开放，开始接受客户咨询。5月3－7日，浅水湾参加了春交会。期间，接受客户咨询超过3000余人。5月17日，取得预售证。5月18日，开始派号；截至开盘当天，派出约400个号。5月20日（周六），以均价16000元/平米开盘，当天销售50余套。5月21日，开盘次日销售8套。！差5月22日，销售0套。反大极成形5月23日，销售1套。量售……销与量户客©Copyrigh
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9、5卓越·浅水湾开盘当天情况5月20日9：45开始，到场客户大约80批前20号诚意最高的客户实际到场的只有8批含其“关系户”购买量©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
10、62栋1栋•销售较好的栋数：2栋、1栋——小高层、不邻路、园林景价格适中（与均价基本持平）3栋•销售较差的栋数：5栋、3栋——近立交、噪音大、景观差5栋6栋8栋价格虽较低，但差距还不构成吸引力©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisr
11、eport
12、7较畅销户型开盘截止下午1：00公布的销2栋02单位：控表（180㎡）6栋02单位（180㎡）8栋03单位（215㎡）1栋01单位（180㎡）8©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
13、8开盘当天现场照片简陋的“装扮”罕见的“冷场”©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
14、9广本19大众11丰田6现代5奥迪4起亚4日产3别克3开盘到场汽车约70辆，其中以广本、大众两个牌子的车为主马自达3三菱3沃尔沃3凌志2宝马2奔驰1福特1合计70©Copyrigh
15、tCentalineGroup,2010Codeofthisreport
16、10卓越·浅水湾问题出在哪？开盘时机把握不当。市场观望与猜疑气氛浓厚，投资客户担心“新政”增大风险，自住客户期待“新政”能降房价。没能立足产品。仅其凭销售时间、竞争对手（御景东方）的售价、地段等因素支撑其高价位，而产品这一核心因素较弱。项目展示匆忙。急于五一期间展示样板房、售楼处等，导致现场包装不到位、样板房粗糙，给不了客户“豪宅”应有的品质感。客户引导不足，营销手法单一。开盘后，客户普遍反映价格不合理，主要与御景东方进行比较，区域规划、户型特色、与以往楼盘（听海等）售价涨幅太大而又缺乏
17、价格引导，种种综合得出“物所不值”的认识。©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
18、11浅水湾的经验教训（买方市场）：主要原因：•市场变化期，价格提升过快，客户心理预期与售价产生落差。•现场包装及产品展示未能给予客户足够的信心启示意义：1）推广必须围绕产品核心价值，展开营销2)入市需考虑园林、样板房等的展示效果3)入市时机要充分评估市场变化4)入市时必须对客户有足够的把握©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport
19、12案例2：17英里2期©CopyrightCen
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