房地产标杆企业华润置地战略研究

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1、华润置地——集团支持做大做强的典范2010年01月11一选择华润作为标杆企业的理由1、华润置地当前发展态势2、华润地产业务不同阶段的发展策略3、选择华润作为标杆企业的理由及值得借鉴之处二选择华润作为标杆企业的理由集团管控模式：6S+BSC对地产业务的快速发展形成有力支持1、华润集团内部管控发展沿革2、华润集团的6S3、引入BSC后对6S的完善4、华润置地组织结构及项目决策程序三华润“集团孵化”模式选择华润作为标杆企业的理由1、华润“集团孵化”的前提条件2、六次资产注入情况3、“集团孵化”的证券市场操作4、

2、华润“集团孵化”的总结四选择华润作为标杆企业的理由“租售并举”模式1、华润置地的产品线2、“租售并举”模式：住宅70%，商业30%3、华润的商业地产：万象城五选择华润作为标杆企业的理由“增值服务”新战略1、华润置地的新生意经2、华润置地新战略的定位、内涵六选择华润作为标杆企业的理由华润的选址策略及土地市场操作1、目前已有土地（项目）储备情况2、目前已有土地（项目）选址分析3、土地市场操作特点及原因七选择华润作为标杆企业的理由华润地产业务板块的借鉴2华润置地当前发展态势截至2008年底，华润置地总资产超过7

3、00亿港元，净资产超过360亿港元，实现营业额91.34亿港元，利润20.38亿港元，同比增长60.8%及42.4%。目前进入内地20个城市，在发展项目45个,土地储备3000万平方米左右。华润置地凭借集团公司雄厚的资源背景，独特的“集团孵化、租售并举”商业模式，领先并均衡的经营指标表现，目前位列行业领先阵营。从房地产行业发展趋势看，租售并举模式具有“行业领跑者”的潜质。华润置地在财务出身的决策者宁高宁、王印等历任高管的掌舵下，企业各项经营指标表现突出、稳健、均衡，体现出企业的综合实力。集团背景：2008

4、年底，华润集团总资产3317亿港元，营业额1450亿港元。3截止2008年底，华润置地营业额5年复合增长率48.3%，经营利润5年复合增长率106.2%。（自集团孵化起始的年份）4华润置地发展历程集团孵化确立租售并举战略前期准备2007—20092005--2009装修、家私、同济设计院2000--2004持续六次垂直一体化注入资产协同2000增发93亿北京优势元丧失1998--2000更名异地扩张“华开发万象1995-1997润”成为万科城(04年（北第一大股12月开业)京）置1994--

5、1996可转债：东(10%)地业绩低迷扩股集整合万科、任志强、并购资33亿华远未成华润分华远元功家进入增发方式地产控股万科业未成功a业绩上升期b发展模式成型并购模式阶段，北京市场为主调整期c产品形态成型5华润地产业务不同阶段的发展策略①新生意经：住宅+投资物业+增值服务②新战略试水期①异地扩张：①确立商业模式：③核心：租售并举+A弥补上一阶A培育市场竞争力、集团孵化持续盈利能力段问题B通过深度品质战略②核心：B核心土地储打造差异化竞争力并购阶段：战略驱动+C一体化协同提高利备润率外部资源整合资源驱

6、动物业投资②母公司孵化D聚焦一线城市准备期80年代1994200020042007至今6选择华润作为标杆企业的理由及值得借鉴之处选为标杆企业的理由大型央企背景，贸易起家，多元化发展地产为主业之一，在集团支持下发展势头迅猛集团孵化模式，快速发展；善于资本化运作的地产公司值得借鉴之处管控模式:6S+BSC对地产业务的快速发展形成有力支持集团孵化:项目的集团孵化模式（拿地及孵化）资本运作:华润置地的资本运作及其与集团的配合租售并举:住宅占比70%，商业占比30%新生意经:内部多元化业务之间的协同

7、，找寻新的利润点7华润集团内部管控发展沿革集团管控模式：6S+BSC对地产华润集团的6S业务的快速发展形成有力支持引入BSC后对6S的完善华润置地组织结构及项目决策程序8华润集团内部管控发展沿革2006年5月2003年华润召开经理人年会，2001年会议提出了弥补6S之不第二次“再1999年足，引入平造华润”的华润提出用衡计分卡发展战略，5年左右时（BSC）即以2005年1997年财务出身间“再造一为基数，用的宁高宁个新华润”6-8年时间20世纪90年代再造一个与开始实行引入6S管的发展战略企业核心，确定了

8、主现有规模相理体系考核指标当的新华润实行“包营业务发展干管理”——经济的发展目标。方向。增加值（EVA）9华润集团当前企业结构董事会办公室一级利润中心人力资源部中国华润总公司财务部审计部华润股份有限公司战略管理部华润集团有限公司法律事务部信息管理部华润创业华润电力控股华润置地华润燃气控股华润微电子华润水泥控股有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司华润金融控股（291）（806）（1109）（1193）（597）（29