盐城地块项目发展战略及物业建议中

《盐城地块项目发展战略及物业建议中》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、案例研究北京建外SOHO：容积率4.3，以大体量商务公寓及三层裙楼商业增大土地价值项目总建筑面积为48万㎡北京“最时尚的生活橱窗”由18栋楼、l6条小街、300个店铺组成。案例研究三四线核心商圈中成功小规模上下协调商业街高容积率良好一般规律发展规律案例案例案例47PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com案例研究商业和住宅协调性成功关键点---容积率偏低（3.5以下)，街铺往往只能匹配纯商务公寓，纯街铺形式+住宅只出现在非核心区域，

2、商业为社区生活型配套，且只影响少量住宅关键一容积率偏低（3.5以下)本项目启示关键二考虑住宅总值最大化，必须损失部街铺往往只能匹配纯商务公寓分内街，并与商业适当隔离关键三住宅+纯街铺形式只出现在非核心区如果追求商业街价值最大化，可以域，商业为社区生活型配套，且只考虑减少住宅体量和总体容积率影响少量住宅48PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com案例研究案例总结：街铺+住宅为发展方向，商业与住宅相对分离，容积率难于做高三四线城市成功

3、商业街启示成功关键在于地段、占据市场先机、业态聚积、规模适当、有一定资源和专业管理，一般为街铺+住宅核心商圈小规模、高容积率商业地产启示n由于地块小限制，一般难以做出步行街形式n业态和区域功能及周边商业业态协调n商业与住宅相对分离，减少价值贬损商业与高层物业协调较好案例n容积率（3.5以下)，考虑住宅总值最大化，必须损失部分内街，并与商业适当隔离n如果追求商业街价值最大化，可以考虑减少住宅的量和总体容积率49PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffa

4、ctory.com思考主体框架开发背景属性界定核心问题那么，集中商业能否全部或局部引进本项目，并实现发展商目标呢？商业宏观市场商业格局发展方向寻找机会商业定位功能和形态整战略定位案例研究体定位住宅？市场反馈住宅住宅定位公寓？自身分析布局规划研究规划布局建议附件：建湖消费者调查分析50PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com商业格局建湖商业属于典型新城镇商业，单一商业中心，一条核心商业街与相邻数条延伸街道自发形成传统商业布局人民路，

5、城区的绝对商业中心。商业主要为沿街店铺、专卖店、购物广场等商品市场街，满足中端消费者生活杂货等需求，以中档消费为主。冠华路，冠华路作为老环城公路，在当地消费者心目中属于城市最边缘，现商业主要以家电为主。向阳路，属于市区主干道，主要以餐饮、电动车专卖、金融为主。新建路，除人民路外，市民最认可的商业街，以形成中高档品牌服饰一条街。东方广场，主要为服饰鞋类、餐饮、饰品、为主的商业步行街。一层商业男装为主，二层以女装和饰品为主。北侧沿河为餐饮。51PDFcreatedwithpdfFactoryProtrial

6、versionwww.pdffactory.com商业格局商业网点主要集中在人民路、湖中南路和兴建东路人民路南北段发展差异较大，租金水平在4.5--12元/㎡·天之间核心地段：3.5-4元/㎡·天人民南路（建港沟-兴建东路）属于核心地段，租金最高，租金7.5-12元/乐天玛特㎡·天，主要业态：珠宝首饰、品牌服饰、百货商场等知名品牌；7.5-12元/㎡·天中心地段：大润发人民北路（冠华东路-建港沟）人民南农工商东方广场路（兴建东路-汇文西路），向阳东路近人民南路，兴建东路近人民南路，0.8-1.8元㎡·天

7、新建湖租金水平仅次于核心地段，4.5-5.5元商厦/㎡·天，主要业态有娱乐餐饮、休闲服饰、电子电器等时尚品牌；4.5-5.5元/㎡·天热门地段：阳光人民南路-人民北路南北两端、建湖中商路-湖中南路属于热门地段，租金3.5-厦4元/㎡·天，主要业态：时尚饰品、大n人民路、湖中路租金由核心区向南北两侧依次递减，兴建东路沿街商铺众餐饮等大众品牌；租金由东向西依次递减；一般地段：n商业形态主要为沿街商铺，尚未形成大型集聚商圈；湖中南路南北、兴建西路西段等，租n商业最初形成于人民路中段，随后沿人民路南北扩散，并逐

8、渐往向阳路金0.5-1.8元/㎡·天，业态有：生活日及兴建路外溢；未来商业将随着城市的发展方向而外溢；用品、电器维修等中低端商铺集聚；52PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com商业格局核心商圈----人民路为老城区商业中心，以中端客户为消费目标配套设施比较齐全，是城区内最繁华商业街人民路业态数量比商业形态：大型超市，五星电器，苏宁电器，品牌专卖店，珠宝，娱乐餐饮通信