美斯顿望城地产项目策划思路汇报

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1、美斯顿望城项目策划思路汇报湖南德思勤房地产投资顾问有限公司2007年1月8日1一、项目概况1、总体经济技术指标占地面积：247.34亩，其中道路用地17.33亩占地面积：247.34亩，其中道路用地17.33亩总体容积率：2.0以下总体容积率：2.0以下总建筑面积：30万平方米左右总建筑面积：30万平方米左右建筑密度：26%建筑密度：26%绿地率：35%以上绿地率：35%以上建筑限高：50米以下建筑限高：50米以下22、区域位置长沙市区和望城县承接枢纽位置！长沙市区和望城县承接枢纽位置！环三至望城本案望城县府环二长沙市市政府中心城区33、地块状况¾¾典型的江南丘陵地

2、形，山典型的江南丘陵地形，山头多、洼地多，山头洼地错头多、洼地多，山头洼地错落分布落分布；；¾¾临近金星大道地势高；临近金星大道地势高；¾¾南边的长沙玫瑰园在售，南边的长沙玫瑰园在售，对面新地东方明珠、双盈卧对面新地东方明珠、双盈卧龙湾及区域内的和黄、南山龙湾及区域内的和黄、南山苏迪亚诺项目等均已动工；苏迪亚诺项目等均已动工；¾¾地块内有大量的住房和临地块内有大量的住房和临时建筑，坟墓多，拆迁时建筑，坟墓多，拆迁/迁/迁移工作量大。移工作量大。44、区域交通¾¾位于星城镇内，拥有二环、三环位于星城镇内，拥有二环、三环环至望城三、金星大道等多条城市主干道，项、金星大道

3、等多条城市主干道，项本案目西端紧邻金星大道；目西端紧邻金星大道；环二¾距离市中心约20分钟车程，公共¾距离市中心约20分钟车程，公共市政府交通时距40分钟左右；交通时距40分钟左右；¾¾目前尚未开通公交线路，交通主目前尚未开通公交线路，交通主中心城区要靠自驾车和望城县私营中巴。要靠自驾车和望城县私营中巴。路网建设完善，未来交通条件好，但目前公共交通配套缺乏！5二、项目研判1、区域市场总体竞争研判九大巨头齐聚星城镇九大巨头齐聚星城镇项目名称规模和黄项目长沙玫瑰园2000亩和记黄埔800亩储备用地长沙金德约300亩新地·东方明珠599.8亩南山苏勤诚达项目普瑞园长沙金迪

4、亚诺双盈·卧龙湾280亩德南山·苏迪亚诺501.8亩储备用地勤诚达项目644亩普瑞园417亩本案本项目247.34亩双盈卧合计5785.94亩龙湾长沙玫瑰园新地东动工量—约50万㎡方明珠2007年预计入市量—约40万㎡6六大豪侠雄踞雷锋大道六大豪侠雄踞雷锋大道项目名称规模中新花城（高塘岭镇）中新花城1089亩深长城项目300亩深长城中粮项目1163亩雷湖南日报社项目747亩长沙电力项目1500亩中粮项目尖山项目2300亩锋合计7099亩长沙电力湖南日报大社项目动工量——40万㎡左右2007年预计入市量——30万㎡尖山项目道7中新花城¾¾近二十“豪强”驻扎区域；近二十

5、“豪强”驻扎区域；¾¾未来几年内区域土地开发规未来几年内区域土地开发规和记黄埔项目模在12000亩以上模在12000亩以上；；长沙金德长城项目普瑞园南山苏迪亚诺¾¾2007年区域内将有70万㎡2007年区域内将有70万㎡产产中粮项目品入市，未来几年内区域供应双盈卧龙湾长沙玫瑰园品入市，未来几年内区域供应长沙电力新地东方明珠量将呈直线上升趋势；量将呈直线上升趋势；湖南日报社尖山项目¾¾大多数项目目前处在规划和大多数项目目前处在规划和初步动工阶段，2007年底将迎初步动工阶段，2007年底将迎来区域内第一波“冲击波”来区域内第一波“冲击波”。。超大开发规模，有限的市场容

6、量，未来几年区域内将面临“窒息”市场竞争氛围！82、区域项目产品竞争研判项目名称容积率物业类型长沙玫瑰园1.55小高层住宅为主，少量别墅南山苏迪亚诺1.05洋房、联排为主，辅助部分独栋双拼小高层新地·东方明珠1.8小高层住宅为主，洋房为辅，少量联排别墅双盈·卧龙湾1.5小高层住宅为主，少量公寓及坡地别墅和记黄埔项目1.0-1.6独立、联排、洋房普瑞园1.1别墅/洋房（定向），小高层公寓（对外销售）中粮项目0.35独立、联排别墅为主，后期辅助部分洋房湖南日报社约1.0洋房、联排别墅为主，辅助部分小高层中新花城约1.15洋房、联排别墅为主，后期部分小高层公寓星城镇项

7、目容积率均在星城镇项目容积率均在1.01.0以上，主要以洋房和住宅产品为主；以上，主要以洋房和住宅产品为主；雷锋大道沿线容积率基本在雷锋大道沿线容积率基本在1.01.0以下，比较纯粹别墅区，产品以别墅为主。以下，比较纯粹别墅区，产品以别墅为主。区域内别墅、联排、洋房、住宅、公寓产品一应俱全！将面临异常惨烈的“赤裸搏击”竞争！93、项目自身条件研判——规模项目名称规模尖山项目2300亩长沙玫瑰园2000亩中粮项目1163亩中新花城1089亩和记黄埔项目800亩湖南日报社项目747亩勤诚达项目644亩新地·东方明珠599.8亩南山·苏迪亚诺501.8亩普瑞园项目41