某地产项目策划思路.ppt

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1、郊区大盘开发模式探讨中国城市化进程中的一种新模式由房地产商来经营城市发展商角色变了，带来一系列问题，也带来一系列商机问题一万科四季花城案例一整体规模开发商地理位置占地近38万平方米总建筑面积53万平方米、数十个街区组团构成、拟分7期开发总户数近5000户深圳梅林关外约2公里处万科企业股份有限公司1999年起开发，1-4期已全部售罄，2800多户人家入住，6、7期正在开发建设中。开发现状规划特色建筑风格：奥地利欧洲小镇风情物业形态：多层住宅为主，兼有Townhouse、别墅交通组织：人车共存主题--人车水

2、平分离交通体系组团方式：街区式社区概念、空间讲求围合效果社区配套四季花城商业街的主题是引进欧洲式的小镇商铺形式，创内廊开放式商场的先河，为小区内居民创造悠闲雅致的消费环境。目前已吸引了华润万方超市、民润超市、中国银行、海尔空调专卖、雅兰布艺、音像店、茶艺坊、书吧、纯净水、美容美发等；近期针对四季花城美食街招商。会所功能商业配套设有休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、中心广场等主题休闲娱乐场所。会所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大厅、棋牌室、室内羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娱乐休闲设施。教育功能深圳市中心

3、医院与万科合作在四季花城开办"深圳市中心医院四季花城医疗中心"为业主提供服务医疗设施引进的教育配套包括：深圳实验四季花城学校、海丽达幼儿园现已全面开学。交通功能先期开通社区巴士通往市中心，出关免检；大市政公交5条成功经验1、先建配套后建房屋，提前兑现承诺，解决居民生活所需。2、利用医院、学校、交通等社会资源，实现资源共享互补。3、先进的开发理念：“新市镇规划”、“造城运动”。4、经验丰富、实力雄厚的“品牌”开发商。5、营建温馨和谐的社区氛围、丰富多元的社区文化。案例二上海奥林匹克花园九亭镇，南濒沪松公路

4、，东临涞亭路。整体规模开发商地理位置上海奥林匹克置业投资有限公司总占地1005亩，67万方规划建筑面积70万平方米，拟分五期开发。奥园总户数6183户。开发现状一期建成50%，运动城已投入运营，商业街正式落成并对外招商。后期项目尚未动迁。建筑风格组团规划简洁明快的立面、现代感极强五大主题分期构造，分别为亚洲雄风、欧洲集锦、美洲风情、大洋彼岸、海湾古韵奥林匹克运动城物业形态以4~5层多层为主、少量小高层标志性建筑规划特色商业配套奥林匹克商业步行街临街的小型独立式商业店铺，小型超市及对外餐饮建筑，还有四层对

5、外服务性旅馆和小区物业管理中心。各种世界品牌的体育用品和世界品牌的连锁店将入住步行街。生活配套邮政、银行、学校、医院、幼儿园、托儿所、车库、24小时便利商店、图书馆、餐厅、美容美发、洗衣服务、西点房、服装店、电脑店、宠物店、多种先进设备的体适能检测中心社区配套超大型的体育场所内拥有的设施完备的网球场、羽毛球场、篮球场、迷你高尔夫、乒乓球馆、壁球馆、射箭馆、健身房、氧吧，现已投入使用。交通配套上海奥林匹克花园提供私家社区巴士，共两条线路在建的地铁R4线将设站于小区门口。特色配套成功经验2、会所、样板示范组

6、团的率先建成，提前预视未来生活客户充分的信心和保证。1、“奥林匹克花园”的全国连锁品牌效应。3、跨行业（将房产业与体育产业结合）的“泛地产”概念运作。案例三上海莘城开发商占地近89.2公顷总建筑面积160万平方米总户数8000多户位于莘庄镇，东起外环线，南至春申路，西自沪闵路，北临地铁莘庄站。整体规模莘城实业地理位置开发现状开发进度迟缓，建成部分与规划已有很大差别。承诺的60万公建配套基本都未兑现，目前仍是荒地。住宅部分现建成的是名城苑、名贵苑，共有金钻阁、银钻阁、巴黎座、纽约座四座小高层，人气明显不足

7、。规划特征建筑风格：欧式立面造型物业形态：多层、小高层、高层结合组团方式：以商业配套为中心，四周分布住宅社区配套商业配套规划建有闵行第一个五星级酒店、70000平方米超级ShoppingMall、40000平方文化博览中心、50000平方中央公园会所功能基本依靠商业中心来满足居民娱乐休闲的需要。住宅组团中会所功能未做考虑，仅简单设立网球场、健身苑等简单的康体设备。交通功能教育功能创建九年一贯制学校、刘海粟艺术幼儿园，后者现已对外招生。主要依赖地铁一号线，步行至莘庄站南广场5分钟，失败原因资本实力、融资实

8、力不足。无序的经营方式。狭隘、短浅的开发模式。市场爆发力市场突破力市场整合力速度创新整合成功楼盘共性特征解决生活问题是基础郊区大盘成功要素一市区项目可以充分的“借市”，对于配套不用过多考虑1、郊区项目具有鲜明的优劣势郊区居住的优势郊区居住的劣势2、客户的生活方式工薪阶层是郊区大盘的主要客户，这决定他们：对生活成本的敏感性高生活的范围小清新的空气，优美的景色更出色的规划创造更适宜的人居环境不便的交通不便的购物、娱乐；不便的就学、就医……兑现是