策源武汉中冶创业苑项目年度整合营销推广战略方案(II)

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1、[跃龙门]《中冶创业苑项目2011年年度整合营销推广战略方案》2011年2月·演示版思维框架CATALOGUEPART.1目标之变从跑量到争利：可能性？可行性？PART.2市场盘点有信心有顾虑，有空间有限制PART.3众心所向从客户找突破，从细分挖需求PART.4跃升之道重塑产品价值，价值改变价格PART.5沙盘推演从地方到中央，积小步成飞跃PART.11目标之变2010回顾：保价争量，先量后价2010总结：圆满完成，量价双升2011目标：逐利冲高，跃上7000目标解读：跃龙门2010回顾：保价争量，先量后价2010年战略目标制定过程——发展商目标+现实条件

2、=年度战略目标2010年，目标+条件=战略原则4600元/㎡价战略目标量2.6亿元/4个月战略条件客户接受市场环境货源供应广度深度性价价格供应成交产品产品工程不足浅表犹疑下行抛货萎靡品质种类进度战略原则有利条件价量可变图例：条件不利条件2010战略思路明确：先定量价关系„策源营销战略：保价争量，先量后价㈠确保全案成交均价，力争分步实现逆市热销。㈡多批快跑，前批走量换现金，后批跃价换利润。2010战略目标建议：全案成交均价„策源目标均价：保底4680元/㎡„成本利润法：4000＋(4000×17％)＝46802010战略目标建议：年度销售总额„策源目标销量：保

3、底力争1.8亿元/4个月2.6亿元/6个月„投资安全法：92686×2800×70%＝18166„收益安全法：92686×4680×40%＝173512010第一战：918开盘„开盘前最后定价一期均价累计成交4818元/㎡4872元/㎡2010总结：圆满完成，量价双升2010年战略成果年度总结截止2010年12月31日——圆满完成任务套数金额面积大定套数合同套数合同金额回款金额大定面积合同面积成交均价一期3352921234568996114789529575.2025766.824879.50二期162128581747512670780514095.24

4、11260.765293.734974201816316508785570043407.8537027.585005.47一期成交均价达到4880元/㎡，超越成本界限4600。总销金额达到1.81亿元，超越投资安全界限。结论：2011年，中冶创业苑项目无重大回款压力。年度总结截止12月31日——929新政之后，本案在光谷涨幅最大！信息网成交数据9月环比10月环比11月环比12月均价项目名称价格变化价格变化价格变化累计成交价格（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）9月10月11月12月（元/㎡）中冶5300—+200+30018370163875005创业苑

5、藏龙5200+200—+10035558103930.06星天地万科魅力之7200+300—+200265127163-186051.41城森林小镇6800+100—+4001611463065153.83项目涨幅比例结论：9.29二次调控后，本案为区域涨幅最高，月均涨幅2.5%-3%年度总结截止12月31日——销售速度光谷最快销售销售销售销售销售开盘时间计算区间当期销量周数速度总量总周期速度含269套33套/周含开盘当天开盘当天9月18日9/18-11/128周月均不含129套16套/周497套15周33套/周开盘当天124.5套含228套32套/周不含开

6、盘当天开盘当天11月13日11/13-12/317周不含130套18套/周259套15周17套/周开盘当天项目8月9月10月11月12月总量月均藏龙星天地33355581014128.2万科魅力之城23265127163-18560112森林小镇2616114630646893.6当代卡梅尔小镇2515103763725651.2当代国际花园310174255清江山水12021131532264.4锦绣龙城512295251034769.4水晶郦都1月1日开盘暂无备案数据竞案信息来源于备案数据，有一定滞后性，准确度取决于竞品备案是否及时。仅供参考。结论：竞品

7、开盘基本售罄，平时销售维持平淡；本案在4个月内连续三次开盘，密度大，推量大，在保证开盘销量的同时也保证了平时的销售热度。年度总结截止12月31日——三条线锁定价格圈，本案跃升至第三价格阵营龙头。项目名称均价（元/㎡）三环沿线当代国际花园7500-8000（精装）卡地亚公馆清江山水7000中建康城清江山水森林小镇6800三环线沿线锦绣龙城锦绣龙城65006500-8000当代国际花园汤逊湖依托阳光1006300现代森林小镇高新六路为界分万科魅力之城东湖高新区：高新六路北——东湖高新区6500-7200万科魅力之城7200阳光100藏龙星天地江夏区：本案高新六路

8、南——江夏区5100-5600中冶创业苑5600水晶