高储蓄转化房贷拐点或在09下半年

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1、有吸引力——上调行业研究/年度策略日期：2008年12月3日行业：房地产行业高储蓄转化房贷拐点或在09下半年——2009年房地产行业年度策略报告金融地产研究小组沈莉021-53519888-1922Ch57261821@yahoo.com.cn主要观点：在人口红利和高储蓄期调整一般为中期调整目前我国由人口红利带来的60%的高储蓄率可给房地产5-6年的高效防火墙，这次较大可能性还是一次中期调整。09年房价继续下跌，高储蓄和宽松的货币政策使交易量回升房地产类指数（10月）中期调整期间，价格会继续下降15%-20%，高储蓄转化为房贷的拐点可房地产开发综合景气指数99.68房地产开发投资

2、指数101.94能发生在09年四季度，交易量或呈W型。土地开发面积指数95.05及时收缩的房地产企业资金压力可控销售价格指数（9月）98.89从应收帐款/现金的比率来看，目前资金压力回到05年之前的情况，估计综合实力较强的公司可获得力度相当的银行信贷支持，资金压力可控。房地产股09年下半年或现中长期低点目前房地产股龙头公司的PE在1.9倍，与国际市场比较，处于合理范围之内。但09年部门公司亏损的年报、中报和行业基本面出现更糟的情况或现房地产股中长期的低点。投资建议：评级未来十二个月内，房地产业：有吸引力未来十二个月，由于可能出现储蓄化为房贷的拐点，我们谨慎上调评级最近6个月行业指

3、数与沪深300指数比较为“有吸引力”。在09年上半年应在不断放松银根的政策下对房地产股进行波段操作，而在下半年，尤其是四季度，有可能出现储蓄化房贷的拐点，所以下半年的投资建议为介入的好时机。建议关注房地产龙头公司招保万金和上海本地优质股浦东金桥、陆家嘴、外高桥。¢数据预测与估值：房地产行业重点关注股票业绩预测和市盈率股票代EPSPE公司名称股价PB投资评级码07A08E09E07A08E09E万科A0000027.130.440.460.5616.215.5012.732.60跑赢大市招商地产00002414.670.910.851.5016.117.269.782.26跑赢大市

4、报告编号：SL08-ALT02保利地产60004817.020.611.001.5127.917.0211.273.33跑赢大市收租类相关报告：陆家嘴60066315.390.400.480.6138.532.0625.233.40跑赢大市浦东金桥6006398.140.240.300.3233.927.1325.442.18跑赢大市资料来源：上海证券研究所整理；股价数据为2008年12月3日收盘价重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款。1年度策略目录概论............................................................

5、...............................................4一、人口红利期房地产调整一般为中期调整.......................................41、在人口红利、家庭数量不断增加阶段，调整一般是2年.....4（1）日本.........................................................................................4（2）美国......................................................

6、...................................5（3）台湾.........................................................................................6（4）中国大陆.................................................................................62、高储蓄率在人口红利时期对房地产市场有较强支撑作用.....7（1）日本....................................

7、.....................................................7（2）我国储蓄情况.........................................................................93、货币供应量和房地价正相关...................................................104、如货币供应量较为稳定，问题出在储蓄过多流向房贷上...13二、此次房地产