恒昌顾问茂名站前六路地块项目发展策划工作建议书

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1、茂名站前六路地块项目发展策划工作建议书茂名站前六路地块项目发展策划工作建议书2010年8月13日1目录一、项目初步理解及工作关键点二、本项目的工作思路及内容三、工作时间及工作费用一、恒昌顾问对项目的初步理解及工作关键点（一）项目概况站前六路项目（以下简称“本项目”）位于茂名市站前六路，周边连接多条主干道，同时所处位置为城市中心发展的新方向。项目总用地面积为34280.37平方米，规划容积率为3.5，用地性质为商住混合用地。油站消防支队项目地块变电站高压走廊茂名环卫三茂铁路在经过实地初步考察及与贵司初步沟通后，我司对本项目的发展有以下的初步想法：1、区位发展前景良好，但现阶段市场认可度较

2、低，且地块条件不乐观本项目位于茂名市中心区东南边，而茂名市的城市规划方向正正是向东向南发展，同时站前路以比的板块已全面进入开发阶段，市政建设和房地产开发同步进行，项目所处区位发展前景良好，区位价值日益趋升。目前，茂名人选择住宅物业主要是看中物业的地段优势，本项目从长远看虽然地处新区，但板块尚未成熟，市场认可度较低。同时，地块周边现有的加油站、变电站、高压走廊、铁路噪音等条件，令项目开发存在一定的风险。2、项目处于新区边缘地带，周边配套缺乏，需通过整合资源提升项目价值从现阶段城市发展状况看，项目仍处于城市新区边缘地带，周边散落有村落与田地，周边配套匮乏，属于传统认知中的陌生区域。同时东西

3、走向的站前路亦令茂名人对站前路以南地区产生心理距离。因此，在本项目的发展上，应结合茂名的经济情况及未来的发展机会，地块的特征及资源条件，整合发展商集团的现有资源，通过对项目品牌、开发档次、规划、建筑风格及配套服务等方面互相配合，从而提升整个项目的档次，最终实现项目的开发及经营目标。3、正确定位，合理配置项目的产品组合与档次在项目整体定位层面上，要结合现有的市场特点以及消费习惯进行定位。本项目总建筑面积或将接近200,000平方米，开发高密度的住宅小区如何通过合理地配置户型比例组合，社区配套，设定合理的开发周期及开发模式，使项目在整体发展过程中吸聚人气并回收资金以维持项目的开发所需，又能

4、保证项目的档次及长期发展。同时，项目的规划设计和单体平面设计方案，要体现项目市场定位的核心价值点，并且相对于核心竞争产品具备一定的比较优势，避免出现硬伤，为后期的营销销售目标的实现创造条件。另外，如何通过构筑园林观景性能设计以弱化周边不利环境、产品内部如何设计以满足客户的需求以提升项目的价值，也是本次工作的一个重点所在。4、相关案例研究和借鉴借鉴其他城市的发展阶段以及成功的案例，结合茂名市场现状加以适度的创新，以此引导消费需求，达到项目开发的新高度。案例参考：广州时代糖果占地面积约80000平方米；总建约220000平方米地理位置：位于金沙洲板块，广州边缘地带。靠近南海里水，属于佛山地

5、区楼盘，距离广州较远，交通不便。项目环境：项目周边的环境让人感觉荒凉，缺乏相应的生活配套和商业配套。同时紧临大马路，大型车辆通行较多。项目门前有高压走廊。项目卖点：时代糖果以N+1的小面积、高实用户型设计为卖点，每一种户型都可以实现一房变两房、两房变三房、三房变四房，同样的价钱，多享受一个房间。户型面积为约77㎡实用三房，约87㎡温馨四房，约115房阔绰四房。此外，园林设计也颇具心思，同时建设有网球场、篮球场、羽毛球场等配套设施。开通楼巴服务，构建连接社区与广州的交通。案例参考：中海金沙湾物业形态：由16栋33层高的洋房组成地理位置：位于广佛交界区域，隶属佛山市南海区黄岐镇。地块东北与

6、广州金沙洲相接。项目环境：项目开发初期，周边的环境较差，缺乏相应的生活配套和商业配套。同时紧临大马路和高压走廊。项目优势：1、中海地产的品牌2、中海物业服务优势3、形成完善的内部生活配套4、采用稳健的开发策略，采用大量成熟户型+少量创新户型的配比。5、高性价比µ中低档盘的价格，中高档盘的产品和服务µ郊区盘的价格，市区盘的便利和投资价值6、项目优越的成长性µ板块的成长潜力、交通改善的潜力、配套改善的潜力（二）本次策划工作的目的和作用通过对本项目地块之区位条件、行业环境、开发条件、优劣势分析、分期开发的投资估算及开发效益等方面的调查、分析和研究，提出切合本项目的发展模式，从而制定下一步工作

7、的步骤，并形成具可操作性的发展策划报告，以供贵司发展决策之用。我司提供的市场研究及发展策划工作，主要为贵公司解决下列问题：●现时茂名的住宅市场状况如何？发展方向在哪？如何细分及选定目标市场？●在激烈的市场竞争中，项目的竞争力在哪里？具有哪些优势和劣势？●本项目所在板块有何特点、其区位价值何在？如何提升？●本项目怎样进行发展定位才能符合市场的客观需求和实际开发条件？●分期开发的模式怎样建立？何种开发模式才能达到利润的最大化？最佳的资金运作模式如何