房地产企业投融资方法及风险管理(I)

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1、房地产企业投融资决策及其风险管理慧朴管理概况中国工程企业精细化管理和精益建造解决方案提供商主要业务立足工程建设行业，为行业价值增值提供精细化管理和精益建造培训课程、管理咨询、信息系统等产品及服务。公司愿景致力于研究、发现、推动和实现工程建设行业的价值增值，成为最受行业欢迎的合作伙伴。部分客户2房地产企业投融资方法及风险管理培训注意事项手机关铃守时禁烟提倡互动BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”33房地产企业投融资方法及风险管理目录•一、投资概述•二、房地产投资类型•三、投资的主要目

2、•四、投资决策分析•五、投资分析中常用的基本概念•六、房地产融资决策•七、房地产风险管理BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”4房地产企业投融资方法及风险管理2.房地产融资决策•资金来源传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺乏持续开发能力，资产负债率大多在70%以上，自有资金所占的比重相当小，主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。除开发商

3、直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%以上。2003年6月121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂之患，甚至面临出局的危险。BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”5房地产企业投融资方法及风险管理企业融资渠道分析银行贷款商业信用期限性；抵税作债券融资用；成本低；有债务融资租赁融资财务杠杆作用；财务风险大；不典当融资会分散股东控制民间信用权。信托股票融资无到期日；税后支付；成本高；

4、权益融资股权转让无财务杠杆作用；财务风险小；分盈余融资散股东控制权。BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”6房地产企业投融资方法及风险管理2.房地产融资决策•银行贷款–121文件后，尽管各种不同的房地产融资渠道都有所增强，比如全国房地产信托的数量增长很快，但2003全年募集的资金不超过100亿元。而当年全国房地产开发贷款增加了近2000亿元。银行信贷仍然是中国现在房产界资金主力。–银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时，房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资

5、产。–银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求，不是大多数开发商短期内能够达到的。–美国的房地产金融业很发达，融资种类多，在房地产企业使用资金总额中银行贷款只占15%左右，贷款总额占银行资产的比重不到10%。而有些东南亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，银行资产中房地产信贷占了40%~50%。–在国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的惯例，一个是给房地产业贷款占全部贷款余额的30%，其余行业占70%；二是发放给开发商开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占70%。BestO

6、perationPractices“BringingWorldClassExecution”7房地产企业投融资方法及风险管理2.房地产融资决策1、企业IPO房地产公司可以利用资本市场融资，境内资本市场和境外资本市场。企业在境内外资本市场IPO股权融资，要经过复杂的审批程序，并有数量的限制，严格的信息披露要求和相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大。进入国外资本市场难度更大，有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题。BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”8房地产企业投融资方法

7、及风险管理2.房地产融资决策2、发行企业债国务院办公厅《促进房地产市场健康发展的若干意见》强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券。1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行。2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行。万科企业（000002）于2007年至2008年发行59亿公司债券；保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批；招商地产发债融资80亿。BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”9房地产企业投融资方法及风险管理2.房地产融资决策3、收购上市公司股

8、权（买壳公司再进行增发）通过收购ST或SP上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的。企业IPO程序复杂，已排队申请IPO的企业有