房地产企业投融资方法及风险管理

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1、房地产企业投融资决策及其风险管理慧朴管理概况中国工程企业精细化管理和精益建造解决方案提供商主要业务立足工程建设行业，为行业价值增值提供精细化管理和精益建造培训课程、管理咨询、信息系统等产品及服务。公司愿景致力于研究、发现、推动和实现工程建设行业的价值增值，成为最受行业欢迎的合作伙伴。部分客户2房地产企业投融资方法及风险管理培训注意事项手机关铃守时禁烟提倡互动BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”33房地产企业投融资方法及风险管理目录•一、投资概述•二、房地产投资类型•三、投资的主要目•四、投资决策

2、分析•五、投资分析中常用的基本概念•六、房地产融资决策•七、房地产风险管理BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”4房地产企业投融资方法及风险管理各家之言•融资的概念《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的理解是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。•融资是指企业运用各种方式向金融机构或金融中介机构筹集资金的一种业务活动。•融资通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。•融资是指货币资金的调剂融通是社会化大生产条件下社会经济

3、实体之间进行余缺调剂的有效途径和手段。•广义的融资是指资金在持有者之间流动以余补缺的一种经济行为这是资金双向互动的过程包括资金的融人（资金的来源）和融出（资金的运用）。狭义的融资只指资金的融人。•融资是指资金在供给者与需求者之间的流动，这种流动是双向互动的过程，既包括资金的融入，也包括资金的融出。BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”5房地产企业投融资方法及风险管理投资概述投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以

4、“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”6房地产企业投融资方法及风险管理投资概述在建筑企业投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。建筑企业投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。BestOperationPractices“BringingWorld

5、ClassExecution”7房地产企业投融资方法及风险管理房地产投资类型1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。1）直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”8房地产企业投融资方法及风险管理房地产投资类型（1）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其

6、推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”9房地产企业投融资方法及风险管理房地产投资类型（2）房地产置业投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租

7、经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”10房地产企业投融资方法及风险管理房地产投资类型2）间接投资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房

8、地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等