唐山宏扬综合体项目整体概念定位报告_部分

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1、公寓消费市场供需分析市场需求-微观视角唐山市年新增就业人数 年份年末全市从业人员增长率新增就业岗位增长率2005年388.17万1.03%5.5万-11.3%统计 2005-20092006年394.41万1.61%6.24万13.5%2007年407.31万3.27%7万12.2%2008年411.5万1.03%6.8万-2.9%2009年432.18万5.03%6.9万1.5%2010年（估算）442.51万平均增长率2.39%7.1万平均增长率2.6%8765万人43210200520062007200820092010（预估）p唐山市年新增就业人数因政策因素并无明显

2、规律，过去5年内的平均 增长率为2.6%每年，预计2010年新增就业人数达7.1万人，此数据主要 反应了市场客群的“首次置业”类购房需求。 公寓消费市场供需分析市场需求-微观视角唐山市各高校及专业技 年份应届毕业人数增长率2005年53149人--校年毕业人数统计 2006年57276人7.76%2007年65223人13.87%2005-20092008年72280人11%2009年80101人平均增长率10.82%2010年（估算）88768人平均增长率10.82%10000090000800007000060000人50000400003000020000100000

3、200520062007200820092010（预估）p唐山市年毕业人数增长率基本维持在10%左右，预计2010年的全市高校 及专业技校毕业生人数达88000人，此部分人群也面临初入社会，其统计数 据反应了市场客群的“租赁居住”需求，并在一定程度上反应了3-5年范围 内市场客群“首次置业”类购房需求。公寓消费市场供需分析市场需求-微观视角唐山市个体经营数量统 年份个体经营办公在册数量在册数量增长率2005年146983户--计 2005-20092006年147178户0.16%2007年144423户-1.87%2008年143181户-0.79%2009年141950

4、户平均增长率-0.86%2010年（估算）140729户平均增长率-0.86%148000146000144000户142000140000138000136000200520062007200820092010（预估）p唐山市2010年个体经营办公人群预计为140729户，基本与往年持 平，此数据反应了市场客群对居住类物业简易办公的需求量。 项目概念定位商商务办公务办公市场供市场供需分需分析析商商业消费业消费市场供市场供需分需分析析酒酒店消费店消费市场供市场供需分需分析析市场需求市场供应公公寓市场寓市场供需分供需分析析供需比较项目概念定位市场需求市场供应宏观视宏观视角 角

5、 供需比较中观视中观视角（区角（区域） 域） 微观视微观视角（案角（案例） 例）例） 公寓消费市场供需分析市场供应-宏观视角卫国路 项目分布尚唐国际 唐山市现有的公寓类地 长宁道 产供应比较少，分布以 建北新道和新华道沿线为 设路 主，均为城市综合体项 目。 目前唐山市也有很多 东润国际广 70年产权的住宅项目 场 紫御庄园 做成公寓产品入市以满 北新道 新华一号 新华贸中心 足城市发展中市场对于 凤城国际 新华道 公寓的需求。世博广场 新华联 公寓类类样本地产项目公寓消费市场供需分析市场供应-宏观视角项目供应量 公寓体量 住宅体量 公寓售价 住宅售价 项目名称 公寓市场去

6、化率 住宅市场去化率 备注（万平米） （万平米） （元/㎡） （元/㎡） 尚唐国际 2.5 63.5 -- 5300-- -- 2011年开 唐山东润国际广场 3-43 -- -- -- -- 盘 新华联广场 -- 30-- -- -- -- 未开盘 去化率均值：69套/月 新华一号 -- 12-- 82007000平米/月 150套/月 无住宅产 新华贸中心 0.8 -- 13000 -- -- 8000平米/月 品 161套/月 紫御庄园 4.5 7 -- 9500-- 9000平米/月 凤城国际 -- 8 -- 7800-- -- 总计 11.8 125.5ü目前唐山

7、市场上的公寓类产品多混于项目中住宅部分，供应量少且市场销售特点不明显，发展还不太成熟。公寓消费市场供需分析市场供应-宏观视角项目户型分析公寓体量 住宅体量 公寓户型面积 住宅户型面积 项目名称 备注（万平米） （万平米） （㎡） （㎡） 二居：85-95 尚唐国际 2.5 63.5 Loft：50-70三居：105-130唐山东润国际广场 3-43 -- -- 2011年开盘 二居：94-100新华联广场 -- 30-- 未开盘 三居：127-136二居：85-94 新华一号 -- -- 53-60三居：120-1