唐山宏扬综合体项目整体概念定位报告_部分(VII)

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1、本项目特性梳理与基本设想 本项目位于凤凰新城枢纽位置 建设路 凤凰新城 高教工业园区 凤凰新城核心区的“启动地块” 初步启动 较为成熟 长宁道 本项目 行政商务区 ü地块周边绝大多数城市功能未成型 未启动动 永旺集团购物中心 （约（约 10万万平方米） 未启动 凤凰新城居住区 关键结论： ü本项目是目前凤凰新城内唯一有条件塑造 总部办公区 较为成熟 成为新城“代表性标志”的项目。凤凰新在本地块城高端所发挥所发挥 居住““ 枢纽区 枢纽 ”” 价值的凤凰新城核 心区，初南部居住区初具规模发展较为成熟 外，绝大多数功能区都未形成规模。 本项目特性梳理与基本设想 本项目基本设想 大唐山区域 

2、（唐山市区+周边城市） 新城市层级 多元化功能 支持高端服务 新城市名片级 都会综合体本项目特性梳理与基本设想 基本设想 大唐山区域 （唐山市区+周边城市） 都会综合体 ?竞争环境如何 ?供需条件怎样 ?开发价值几何 将通过后续章节具体讨论Part2市场供需分析项目概念定位市场供应市场需求商商务办公务办公市场供市场供需分需分析析供需比较商商业消费业消费市场供市场供需分需分析析酒酒店消费店消费市场供市场供需分需分析析公公寓市场寓市场供需分供需分析析项目概念定位市场供应市场需求宏观视宏观视角 角 供需比较近期（近期（在销） 在销） 中观视中观视角(角角 (区域)区域区域 )中观视中观视角（

3、潜角（潜在） 在）在） 微观视微观视角（案 角（案 例） 例） 商务市场供需分析市场供应-宏观视角近期（在销项目）卫国路 尚唐国际Ø唐山市办公类地产项目主要集中于新华 道和建设路沿线，老城与路北区新城结合 东方广场二期长宁道 处，以唐百商圈为中心的辐射区及城乡结 建合处； 设路Ø另外，建设路北部远洋城商圈区域在未 来的规划及建设方面也相应成型； Ø北部区域商业建设发展逐步完善，商业 商务市场发展空间逐渐显现； 金安硅谷国际北新道 Ø城市各区域规划建设逐渐明确，未来区 新华一号关键结域商业商论： 务发展的将是城市经济发展的动 新华道 福地大厦ü力源公建及。 办公商业地产项目不断增加，商务

4、板块 新华贸中心世博广场重心北移。办公类样本地产项目商务市场供需分析市场供应-宏观视角近期（在销项目）体量 售价 标准层 销售户型 办公类样本项目 写字楼类型 市场去化率 备注 （万平米） （元/㎡） 面积（平米） 面积（平米） 8700-200套/月 新华一号--1200 50-270 商务办公 13000 4500平米/月 低于40套/月 新华贸中心3 12000 1500 150 5A写字楼 6000平米/月 SOHO 、 尚唐国际5.5 --------LOFT 2-4 层有小 8套/月 大陆王府国际5.9 13500 1300 270-1300 5A写字楼 面积分割， 500

5、0平米/月 其余为整层 金安硅谷国际6.3 10000 2000 50 LOFT办公 --福地大厦4.7 8800 1800 180 ----SOHO阳光3.3 8000 --中小户型 100%soho产品 总计28.7 ------------均值 4.810525 ----------商务市场供需分析市场供应-宏观视角近期（在销项目供应比例） Ø目前唐山市在销商务办公产品中，主要类型 商务办公市场产品类型比例分析为写字楼和soho，独栋办公产品在唐山市基 本没有； 9%0%Ø写字楼市场供应量占比91%，占商务市场产 品供应绝大数，市场主要商务产品类型； Øsoho产品占比9%，市场

6、供应量较少； 91%Ø独栋办公产品由于在唐山市场中无在销产 写字楼soho独栋品，相对空白。 关键结论： ü写字楼产品为市场主力产品，soho及独栋产品 较缺乏 商务市场供需分析市场供应-宏观视角户型及竞争力标准层 销售户型 办公类样本项目 写字楼类型 面积（平米） 面积（平米） 新华一号1200 50-270 商务办公 Ø写字楼产品标准层面积为1200-2000平 新华贸中心1500 150 纯商务办公 米，其中1500平米以下为主力标准层面积； SOHO 、 Øsoho办公产品以中小户型为主； 尚唐国际----LOFT 大陆王府国际1300 270-1300 5A写字楼 金安硅谷国

7、际2000 50 LOFT办公 福地大厦1800 180 --SOHO阳光--中小户型 Soho办公项目概念定位市场供应市场需求宏观视宏观视角 角 供需比较近期（近期（在销） 在销） 中观视中观视角(角角 (区域)区域区域 )中远期中远期（潜在（潜在） ）） 微观视微观视角（案 角（案 例） 例） 商务市场供需分析市场供应-宏观视角中远期（潜在项目）卫国路 尚唐国际龙脉国际大厦天一紫御庄园长宁道 建设Ø待销项目主要集中在建设路、北新道和 路新华