佘山溪溪那堤地产项目营销策划方案

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1、快速找到消费群体——客层分析寻找客户——目标客户锁定¢本项目位于佘山顶级别墅区，依据佘山规划未来将建成配套完善、环境优越的国际化别墅第一居所，土地稀缺性突出。地段价值远远高于赵巷、徐泾等板块；¢本项目为纯别墅社区，在建筑品质、社区配套上有较大的保障，社区规划定位仍然较高，区别于保利十二橡树庄园等小面积混合别墅社区；¢项目对单体空间尺度的规划契合目前家庭结构小型化的趋势，在居住功能上能够满足高档别墅客户的居家需求，是“适合的”、“量身打造”的；¢本项目在交通动线上途经徐泾、赵巷、泗泾、佘山等高档别墅区，高端客户更为丰富，“近水楼台先得月”，有利于项目利用自身优势拦截吸引客

2、户；¢通过成功的营销包装可为本项目提供丰厚的项目形象和价值提升。因此，本项目完全具有与徐泾、赵巷、泗泾等高端别墅板块相竞争的市场价值，目标客户将争夺这些主流独立别墅市场的潜在客户群。——客户构成分析¢客户来源构成1、佘山的地段价值决定了客层辐射范围，我们的客户范围将覆盖全市；2、上海西南区为本案客户的主要来源；其中赵巷、徐泾、泗泾等主流别墅区的潜在客群是本案争夺的主要板块。因为客户的导入通常以交通动线为基础。客户进入佘山的主要交通动线为沪青平高速公路（A9）—嘉松公路，这条路线最为快捷，距离市区的车程在30分钟左右。目前，沪青平公路—嘉松公路沿线已形成了徐泾、赵巷和泗劲

3、三大别墅板块，客户的导入存在一定的竞争关系。次要交通动线包括砖莘公路、沪松公路、沪杭高速公路等多条路线，这几条交通动线主要途径莘闵、九亭等开发较早的经济型别墅板块以及刚刚启动的洞泾板块，直接竞争的可能性相对较小。综上，上海西南区为本项目客户的主要来源。徐泾A赵巷九亭本项泗泾佘山洞泾新闵3、佘山为全市别墅价值高地，扩大市中心、港澳台、外省市客户的吸纳比重。客户来源区域构成本市其他区域,10%外省市,8%港澳台地区,12%徐汇、闵行、长宁,50%市中心区,20%¢客户消费能力及职业城市财富精英。本案并不因“小”而降低项目品质，降低客户层次，而是以营销企划提升项目的市场形象，

4、我们的客户是“高于项目总价”的消费层次。在购买力上，我们的客户等同于赵巷、泗劲、徐泾的独栋别墅客户；他们是国际知名外资企业的制造业厂长、外资银行主管、跨国公司或国际名企财务总监、外资星级酒店高级主管、跨国公司中国区市场总监、金融、证券等行业高管、资深自由职业者等这些年收入可望达到或超过百万元的富裕阶层。¢客户年龄层次及家庭结构主力年龄35-45岁。大多受过高等教育，文化层次较高，已婚，如有小孩，孩子一般正在上幼儿园或小学（年龄在1-12岁之内）。由于家庭结构小，因而客户对物业面积的需求适合即可。¢客户平时生活习惯私家车代步，生活节奏现代化。同时渴望亲近大自然、热爱户外运

5、动，重视个人隐私，讲究个性化的生活。¢客户置业经历有多次置业经验，甚至有别墅居住经历，但现有的联体、双拼或者早期建设的独栋产品受品质限制，未能提供真正的别墅生活感受。¢客户购买动机他们的置业动机在于寻找真正的环境优美、生活便利、社区优质的别墅生活，强调生活的心理体验和状态——人对环境的归属感和控制感，追求一种理想生活的意境，并不在于寻求奢华的别墅生活。——目标客户的置业衡量标准¢地段＝身份他们有着多次置业经历，因此再次置业不会为了居住而购房。他们清楚物业是自己的“隐形名片”，处于社会中心舞台的他们，希望能有一个彰显自己地位和身份的住处。所以如果想购买别墅，佘山是第一选择

6、。¢氛围＝国际他们具有国际化生活背景，非常在乎同一社区内的人的素养。好邻居可以是不同国家、不同背景，但能够和谐的生活在一起。国际的、开放的社区氛围将是孩子的成长天地。物以类聚人以群分，具有国际化生活氛围的社区将是他们的首选。¢品质＝品味他们阅历丰富，在各自的领域都是意见领袖，有较高的品味与内涵的鉴赏力，长期的职场生涯使得职业化的他们对生活品质的高要求。“品质”对于他们等同“氧气”，其意识深入骨髓而发散于外，因而他们才会重视发展商的开发实力、十分讲究居住的大环境、选择符合他们口味的品位格调、对规划设计、物业管理等要求具有国际化先进理念。因此，品质永远是第一选择，价值高于价

7、格。¢价值＝眼光当然，他们也是精打细算的上海买家，即使是大宗的别墅置业，他们的自住需求也被融合在高度的理财意识主导之下。他们关注物业的目前价值，自住兼顾投资，不只看到目前，而是远见到未来的升值空间。因此在当前市场形势下，原生资源稀缺性导致居住价值升值的物业是他们的首选。因此本案的目标客户群主要由下列人群构成：他们，是居住在市区公寓，第一次购买独栋别墅物业，但秉持“宁缺无滥”信仰的人；他们，是居住在早期开发的别墅板块，希望改善生活环境，提升居住品质的人；他们，是海归派或者有着海外生活经历的人，渴望有着能拥有国外同样标准的生活环境、社区氛围的