世联顾问长沙顶级别墅藏珑二期定位报告_部分(II)

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1、双瑞藏珑二期定位报告2009-1-8本报告是严格保密的。定位报告的背景二、三期总规基本完成，定位报告应在此基础上研究和提升二期第一批推货已经确定本报告是严格保密的。2项目定位决策模型——取势，优术，明道取势，优术，明道项目发展空间限制条件Q2:市场环境Q3:项目条件Q4:竞争及客户Q1:业主目标取势优术案例研究明道项目定位本报告是严格保密的。3项目定位决策模型——取势，优术，明道取势，优术，明道项目发展空间限制条件Q2:市场环境Q3:项目条件Q4:竞争及客户Q1:业主目标取势优术案例研究明道项目定

2、位本报告是严格保密的。4开发商基于项目的开发目标？本报告是严格保密的。5开发目标我们对客户目标的理解：竞企争价格提升价格提升业视视野野：：好广泛的市场知名度好口品碑牌品牌提升品牌提升标志性项目标志性项目本报告是严格保密的。6发展商目标分解——标志性项目成为目标的核心目标诠释短期：提升项目价值，带动二、三期销标志性项目售；长期：提升区域价值，带动后期1000亩项目实现更高的价值短期：实现市场同类型项目，同类型产品价格提升的相对高价，引领价格的走势，成为别人定价的标准之一；长期：提升区域价格。短期：通过标

3、志性项目的打造，对于市场企业品牌的引领作用，建立企业品牌知名度和影响力，逐步实现品牌美誉度和忠诚度；长期：为后期1000亩缺乏景观资源的项目和其他项目服务本报告是严格保密的。7项目定位决策模型——取势，优术，明道取势，优术，明道项目发展空间限制条件Q2:市场环境Q3:项目条件Q4:竞争及客户Q1:业主目标取势优术案例研究明道项目定位本报告是严格保密的。8取势取势市场环境1本项目面临的基本环境？本报告是严格保密的。9市场关键词1：多核化发展多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡第一

4、阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成核心横滨副城川崎核心副城核心东京副城主城其他城市其他城市副城核心千叶长沙05年以前的发展方式多核心发展有利于城市的长沙、湘潭、株洲的“一是典型的单核心发展模均衡发展，分散城市发展体化”发展是城市发展成式，五一广场是城市唯一压力，新核心区发展成为为“都市群”的结果。多的核心区，承载整个城市城市发展的动力源，将拉核心发展有利于城市群的核心功能动城市快速发展的形成本报告是严格保密的。10市场关键词1：多核化发展从城市发展进程看，长沙正由单中心向多中心演

5、变，多组团发展，城市外扩趋势明显，是城市向城市群发展的重要过渡单核发展阶段西文东市，拓南兴北“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”芙蓉月北市府湖星麓谷沙板块中尚板心东块板板块块麓南板体育新城块城南板块城市结构：２０００年以十五期间，按照“尊重历史、十一五规划提出，“一带两区、三线四城”的发展前，以五一商圈为核心，省面向未来”和“西文东市、拓南战略；“一带”即将湘江风光带作为城市的品牌来府、市府聚集，城市单核特兴北”的规划思路，以经营城市打造；“两区”是以省府、市府为中心的两个新城征明显；的理

6、念，通过五一大道的改造、区，充分发挥其带动作用和辐射作用；“三线”是致市府、省府的搬迁等，拉开城市力于高速铁路、城际高速公路和城市轨道交通建设，扩张骨架；积极推进长株潭一体化；“四城”指暮云、捞霞、高星、含浦四大组团建设。本报告是严格保密的。11市场关键词2：增量市场市场逐渐进入快速发展期，价格和成交量呈现跳跃式增长长沙房价进入快速增长阶2002~2006年商品住宅销售价与面积3200段，2006年全年涨幅仅6％，3022元/平米2991而2007年上半年涨幅就达到3000273813％。280025

7、8226002468从2001-2006年，长沙市商品236123762400房销售面积快速增长，年均2200增长率约为38%2000200120022003200420052006700690.19销售面积（万平方米）639.02582.8历史回顾：市场化进程600长沙长久以来，经济适用房和政府福500445.4利房来解决居民居住需求，房地产市400场化程度不高。近几年此情况才发生改变。300232.1很多大的单位、机关都会自建安置房200163.9或与开发商合作建房，住房补贴比较92.72100高

8、；目前的购房者一般都拥有2套房0子，第一套是房改房，第二套是单位2000200120022003200420052006本报告是严格保密的。12的福利商品房市场关键词2：增量市场大盘多为近两年开发，与本项目存在长期竞争；未来几年供应大放量；同07年下半年08年上半年08年下半年09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年质化明显长沙玫瑰园90万㎡项目取地多数集中南山苏迪亚诺25万㎡卓越蔚蓝海岸15万㎡在05、06年，未来几麓山别墅20万㎡年将进入开