2008年长沙藏珑一期独立别墅销售执行报告

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1、献给站在颠峰世界的人2008年长沙藏珑一期独立别墅销售执行报告商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。思路。目标面临的问题营销策略定价策略推售安排已达成共识的独立别墅销售目标均价30000元/平米以上（目前双

2、拼销售价格在26800万/平米）通过独栋销售，持续提升双瑞在长沙的品牌影响力，以及为二期蓄客1独栋产品分析研究独栋产品自身和与竞争对手的比较，判断目标达成存在的最大障碍独栋属性1、独栋面积独栋面积区间控制较好，但总价在1000万-1700万。户型栋号层数建筑面积户型栋号层数建筑面积FF-1首层213.81HH-7首层289.86第二层146.30第二层165.78总计360.11总计455.64F-2首层213.81H-8首层289.86第二层146.30第二层165.78总计360.11总计455.64F-3首层213.81H-9首层289.86第二层146.30第二

3、层165.78总计360.11总计455.64GG-1首层257.07II-1首层420.86第二层139.34第二层162.43总计396.41总计583.29G-2首层257.07JJ-1首层299.01第二层139.34第二层173.22总计396.41总计472.23G-3首层257.07J-2首层299.01第二层139.34第二层173.22总计396.41总计472.23一期独立别墅共12套,产品面积在360-580㎡之间独栋属性2、独栋周边情况北面:一期双拼别墅,由于目前未交房及二期施工,道路及园林尚未完成东面:小区未来的会所及目前二期施工场地,具有一定

4、噪音,近期达不到展示条件南面:小区水系及月湖公园,昭示性较好,具有良好的展示条件西面:一期双拼别墅,正在进行园林及道路施工产品周边由于交房及二期施工的影响,小区局部道路及园林无法达到展示条件,并且施工带来一定的环境影响一期独立别墅地块独栋属性3、资源后排独立别墅无法享受湖景资源，景观较差临湖别墅完全享受湖景资源，景观视野开阔由于受到公园树木的阻碍，湖景资源有一定的局限性一期独立别墅不能保证每栋湖景资源，并且月湖公园也并非一期独栋所专有，而是与藏珑整个项目共有独栋属性4、产品本身一层二层F户型图：一期独立别墅无明显亮点，产品创新及产品附加值方面有一定不足产品功能方面缺陷，

5、例如地下室的设置、私家酒窖等；产品附加值方面不足，例如私家电梯的配置等F户型竞争分析1、价值点项目名称基本指标主要特征主力产品08年后续推售美洲故事总占地近800亩，总建筑面积在60万平方米。1期21万，建筑面积25万天际岭国家森林公园/长株潭融城核心地段/稀有城市别墅群独栋、双拼410-426、联排——湘江1号1期60多栋，120套左右临三角洲地段/山水资源叠拼250-289㎡、双拼400-500㎡、独栋500-530㎡4月份推出，叠拼/双拼/独栋卓越蔚蓝海岸48套联排市府区位/园林景观联排（230㎡）预计5月份推出48套联排托斯卡纳占地约17.99公顷，07年11月

6、推出省府地段/省植物园，/奎塘河风光带TH/多层花园洋房（地下室）预计08年底推出3期联排/洋房西街庭院别墅和高层，9处合院别墅，共70套地段/产品/品牌合院别墅200-240㎡共计70套已全部推出，后续无新量本项目总用地面积约307300平方米，总建筑面积约560160平方米城市地段、月湖公园独栋（360-580㎡）6月底推售目前长沙别墅产品均享有一定的山水资源，处于城市核心地带；本项目独别并无明显优势项目名称所属板块规模产品单价(元/平米)总价区间(元)保利·阆峰云墅暮云板块占地583亩独栋别墅10000400-700万美洲故事城南板块占地800亩独栋别墅17000

7、500万以上双拼别墅9500300万以上碧桂园威尼斯城星沙板块占地2700亩独立别墅12000500万以上联排别墅8000160万左右汀湘十里麓南板块占地825亩独栋10000400万以上联排6000160-190万绿城青竹园城北板块占地2700亩独栋别墅15000左右900-1000万长沙玫瑰园市府板块占地1000亩独栋别墅12000560万元以上本项目城北板块占地1500亩独栋别墅预计30000以上预计1000万元以上竞争分析2、价格目前长沙市场独别均价在10000-17000元/㎡之间，本项目独别售价已高出市场2倍，成交总价已超千万