顺驰经典都市住宅小区开发项目可行性研究_部分(2)

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1、2.5市场策略房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，房地产商品的组合性，位置固定性，房地产商品的异质性，即个别性，房地产商品价值的巨额性，房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多，房地产商品更多地受到政府政策的限制，房地产使用的长期性、耐用性等。由于房地产上平的这些特殊性，对房地产的市场策略也变得更加重要和不同。我们根据房地产的特点和自身的情况将房地产市场策略划分为以下四个层次：（1）核心产品层：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体，我们力求为住户提供高品质，低价格的房屋实体；（2）形

2、式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。我们采用最专业的设计人员，考虑用户的各种设计需求，个性化的户型设计，精品化的住宅建造，我们力求为住户提供一个心仪的居住家园；（3）延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等，我们有完善的售后服务，专业的物业管理公司，提供住户所需的各项个性化装修要求和高品质的物业管理服务，让住户轻轻松松就可以拥有温馨的家园；（4）潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。我们在设计中充分考虑现代住宅的需求

3、，提供完善的配套服务设施，停车场，活动广场，小区居委会办公中心，小区内商品服务中心等，让住户在小区内能够满足各项生活需求，拥有清新的家的感觉。2.5.1产品策略2.5.1.1产品策略的核心产品策略的核心是为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位，解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。进过紧密的市场分析和考察，我们将该产品目标人群定位为主要来自武汉地区的中高稳定收入者，特别是一些年轻的群体，最求个性张扬的家庭。他们有着很强的住房需求和超前

4、消费的思想意识，可以通过按揭贷款等方式将他们的潜在需求挖掘出来，同时也为社会的安定做好必要的基础工作。2.5.1.2产品组合与优化产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。产品广度是指产品的种类多少；产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和（如住宅多层、高层、塔式、板式等）；产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少；产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的相互关联程度。23本公司在根据目前市场状况和项目的自身特

5、点，注重产品的多样化组合，采取每栋楼都不同的设计形式，建筑风格统一而张显个性，多样化的户型构造，居住用房和公共服务设施的相应组合。把握市场的旋律，分阶段的推出产品。2.5.2价格策略2.5.2.1定价策略的核心在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。我们在制定产品价格方案时，我们根据公司的雄厚实力和该地区价格未能充分形成的

6、特点采用主动的竞争价格定价策略。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。2.5.2.2定价策略在综合考虑开发成本的情况下，我们根据开发进行的不同阶段对价格进行阶段行设置，设置四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。开盘时，采取“试探性”的定价策略，为了能够加速收回资金和有效判定市场需求情况，设定较低价格为4900元/m2，考察市场的反映情况，收集市场信息，为下一阶段的营

7、销提供参考数据，此阶段销售量控制在25%。封顶时，通过前期的市场销售情况进行价格的调整，符合消费者看涨的心理，调整价格为较高水平5400元/m2，设定此阶段销售量为25%。竣工时，房屋建造完成，市场资料充分，市场需求得到较好的释放，拥有实际的房屋可以作为更好的促销手段，采取高价的策略，设定价格为5600元/m2，此阶段将完成房屋的大部分销售40%以上。入住时，此时小区基础配套设施完成，小区环境和质量得到很好的改善和体现，由于大多数购房者都会在之前就完成了房屋的购买，此阶段只是提供少量的房屋，同时，在第一期开发完成时，暂时减少房屋的供应量，更有利于二期房屋的较高需求

8、的爆发。二