金融街研究报告：东方证券金融街

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1、金融街000402.SZ低估值的商务地产龙头证券分析师杨国华事件：010－66210585yangguohua@orientsec.com.cn公司公布年报：2011年实现营业收入96.37亿元，同比增长18.8%；归属母执业证书编号：S0860210030001公司所有者净利润合计20.18亿元，同比增长13.2%；摊薄每股收益0.67元，拟10股派1元。联系人周强010－66210621zhouqiang@orientsec.com.cn研究结论：投资评级买入增持中性减持（维持）计提减值准备致利润增速略低于预期。公司11年归属母公司净利润20.18亿，股价（2012年04月06日）6.5

2、3元较上年增长13.2%，北京大兴生物医药基地地块计提2.08亿减值准备致每股目标价格10.20元收益降0.05元。总股本/A股（百万股）3027.1/3027.1A股市值（亿元）197.67净负债率上升，短期偿债能力下降，但预计12年资金压力不大。公司2011国家/地区中国年报剔除预收款的负债率为46%，较三季报下降1个百分点；净负债率66%，年报点评行业房地产较三季报上升6个百分点。预计公司12年刚性支出约230亿，其中中信城项报告发布日期2012年4月9日目地价款约75亿，工程款预计40亿，一年内到期的长短期负债约114亿。年报显示公司持有现金92.3亿，现金对一年内到期的长短期有息负

3、债的覆盖股价表现率由三季度的156%大幅下降至81%，但预计公司12年销售回款、贷款等资金流入合计应在200亿以上，12年资金压力不大且有拿地能力。11年公司商务地产销售额继续大幅增长，但住宅销售额大幅下滑。公司2011年商务地产销售额83亿，较上年增长37%，但住宅销售仅47亿，同比下降54%，北京金色漫香林、漫香苑等住宅项目位于五环外受调控影响较大。公司12年可售货值预计约230亿，其中商务地产货值预计占总货值近一半。12年可售商务地产项目包括北京金融街园中园、天津大都会项目、津南地块、中信城项目等，合计货值预计在110亿左右。投资建议：公司是A股商务地产龙头，其商务地产储备主要分布于京

4、津地块，预期未来将持续受益于北京金融街西扩及天津金融城建设。目前公司股价对财务预测单位：百万元应11年PB仅1.09倍，11年PE仅9.8倍，11年末预收款136亿已完全锁定主要财务指标20112012E2013E2014E12年业绩。考虑到地产调控可能影响到公司项目的销售及结算进度，我们将营业收入963713359245692321812-13年EPS预测由0.93元、1,18元下调至0.88元和1.05元，对应12年、同比(%)19%39%84%-6%13年PE仅7.4倍和6.2倍，估值仍处于历史低位，维持公司“买入”评级。净利润2018266731913764同比(%)13%32%20

5、%18%【公司·证券研究报告】风险提示：调控时间超预期，金色漫香林等项目销售持续低迷。毛利率(%)43.9%42.1%37.9%33.9%ROE(%)11.1%12.6%13.1%13.4%每股收益(元)0.670.881.051.24P/E（倍）9.807.416.205.25P/B（倍）1.090.940.810.70相关报告时间12年业绩基本锁定-三季报点评2011-10-30东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格。12年铸就商务地产“护城河”-首次深度2011-05-06东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业

6、务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。金融街年报点评——低估值的商务地产龙头表1：金融街12年推货量预测12年可售12年可售12年可售面积12年纯新推面积纯新推货值均价货值权益货值（万平米）（万平米）（万平米）（元/平米）（亿）（亿）通州商务园项目203226.8152416000金色漫香林1018.518.5018500金色漫香郡555010000生物医药基地11号地

7、22.3000014000北七家项目（金色漫香苑）243636101515000大都会项目-写字楼0000022000大都会二期住宅102412819.224000天津津南地块153333102222000金悦城1311.711.71311.79000重庆金融街融景城101010101010000惠州巽寮湾（金海湾）海滨3032.426.04961010.810800中信城B/C/D地块521.521.552