物权法与住房保障模式创新研究

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1、中国房地产金融·2011·第7期《物权法》与住房保障模式创新研究□王昕1，刘维新2，陆玉龙3中图分类号：F293.31稳定发挥了积极的作用。但因自身制度设计的缺陷，文章编号：1006-7388(2011)07-0006-05现有住房保障模式已难以为继，其弊端集中体现在产文献标识码：A权制度安排上。摘要:本文对现行保障性住房制度存在的主要问经济适用房制度的根本缺陷在于，没有准确把握题，进行了深入的分析和论证，并依据《物权法》的和科学设计商品性、保障性以及两者有机结合的具体法理，提出住房保障性的制度建设的新思路，并论证实现形式，从而没有贯彻体现广覆盖、保基本、多层了推行住房保障“共有产权”的社会意

2、义和作用。次、可持续的社会保障方针，政府用于经济适用房建关键词：物权法；住房保障；创新设的财政性投资补贴没有转化为应有产权，而是永久性凝固为受助购房人的私人财富，由此导致了经济适《物权法》是我国社会主义市场经济的基本法。用房建设、管理和发展的一系列矛盾和不足。一是忽《物权法》不仅维护了最广大人民群众的根本利益和略了基本国情，有悖于住房市场化改革方向。我国人社会主义基本经济制度，而且为创新我国住房保障模多地少，尤其是宜居土地资源紧缺，而经济适用房的式，解决广大中低收入群众住房问题提供了新思路和制度设计严重脱离了基本国情，导致了实际供应量远新办法。远不能满足需求，成为少数中低收入家庭能够享受的1现

3、行保障性住房制度存在的主要问题政策优惠，违背了公共财政和社会保障的普遍原则，自我国启动住房制度改革以来，以经济适用房为住房制度改革伊始就提出的“建立和完善以经济适用主，廉租房为辅的保障性住房建设取得重大成就，不住房为主的多层次城镇住房供应体系”目标至今未能仅改善了中低收入群众的居住条件、提高了生活质实现。二是住房保障资源制度性流失严重，难以可持量，而且对保障城市建设、促进经济发展、维护社会续发展。从货币形态看，由于政府用于经济适用房建6中国房地产金融·理论探索设的财政性投资补贴放弃了应有比例的住房产权，住城区选址集中建设，配套设施不完备，特别是周围区房保障资源在制度上就是“有去无回”，不能再用

4、于域产业欠发达，就业机会少。中低收入家庭入住经济保障性住房建设投资补贴。从实物形态看，由于政府适用房小区，普遍面临就业难、就学难、就医难等问放弃了应有的经济适用房产权，受助购房人缺乏依法题，大部分家庭的日常生活与工作需要长距离的往返退出机制，使经济适用房丧失了多次循环用于住房保市区，不仅不方便，而且费用支出增大，居住成本提障的功能。这是我国住房保障体系建设严重滞后的根高。②由于现行制度对购买人群的限定，使得部分经本原因。三是土地供应和定价方式非市场化运作，破济适用房小区成为数量庞大的低收入、低素质人群的坏房地产市场的统一性。土地供应方式和住房定价方聚集区，邪恶势力的滋生地、治安事件的高发区域，

5、式是房地产市场的两大核心机制，经济适用房制度在黄赌毒等社会丑恶现象大量存在，聚众斗殴、寻衅滋这两大核心机制上非市场化运作，使我国房地产市场事等违法暴力事件不断发生，居住环境恶劣。③保障至今仍处于“双轨制”阶段，统一规范的房地产市场房大都来自集体土地，加速了耕地锐减，与粮食安全尚未形成。房地产业产业关联度高，是国民经济的支相悖；也损害农民和地方政府利益。柱产业之一，如果没有统一规范的房地产市场，社会2以《物权法》为指导，创新住房保障模式主义市场体系最终难以建立。四是巨大利益诱惑极易《物权法》第二篇《所有权》第八章《共有》，对滋生腐败。尽管政府对经济适用房申购条件进行严格共有概念和形式、共有物管理

6、、共有物处分和重大修限制，但在巨大利益诱惑驱使下，再加上监管环节多，缮、共有物管理费用负担、共有财产分割原则与方式、难度大，社会诚信体系缺失，各地争购、抢购、骗购、共有人优先购买权、因共有财产产生的债权债务关以权谋购经济适用房现象十分普遍，更有甚者公然利系、共有关系确定、用益物权和担保物权的准共有等用经济适用房政策谋利。这对政府声誉与社会和谐极若干重大问题都作了明确规定，为实现保障性住房产为不利，这是社会各界广泛批评甚至否定经济适用房权共有这一模式创新奠定了充分的法律基础和管理运制度的主要原因。作指南。廉租房、公共租赁存在的问题主要有三个方面，1.根据按份共有的原则形成保障性住房政府与个一是住

7、房建设资金巨大，政府财力无法长期负担。目人共有产权模式。前地方政府的财力已非常紧张，廉租房、公共租赁住按份共有,又称分别共有，是指两个或两个以上房建设又需要大量的资金，但是廉租房、公共租赁房的民事主体，对同一个特定物按照确定的份额，享有的保障性质决定了租金的低水平，政府的投资收益率所有权的共有形式。《物权法》第九十三条“不动产低，资金循环速度慢，地方政府的财力根本无法长期或者动产可以由两个以上单位