天津滨海新区房地产市场分析

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1、滨海新区2010年市场分析市场研究部2010年12月2010年滨海市场概述开发商•年初齐疯狂，年中齐观望，年末齐放量•楼市信贷环境的紧缩，国家多部门相继加大对房企融资渠道政府的监管和审查力度•中端供应集中、高端新盘稀少、生态特色凸显、精装房份额结构分配扩大、限价房上市、保障房增加，明年供应量较大。价格趋势•价格经过两次政策调整之后，回归到年初的价格水平。•滨海市场拿地升温，未来将会有大量的土地上市，竞争将会土地市场愈演愈烈。非住宅市场•本年度未对非住宅市场进行调控，商业地产发展迅速。•国际房企云集、一线代理商齐聚滨海、万

2、科5盘齐发、高手对企业特点决的时代区域热点•热点板块边缘化——北塘、生态城、响螺湾、航运2010年宏观环境2010年宏观经济主基调为稳增长受国际金融海啸的冲击，“保增长、调结构”成为2009年我们宏观经济发展的当务之急。2010年则是继续应对国际金融危机、保持经济平稳快速发展、加快转变经济发展方式的关键一年，是全面实现“十一五”规划目标，为“十二五”发展打好基础的重要一年。总体上看，2010年发展环境虽然好于上年，但是面临的形势仍错综复杂，2010年要提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要继续实施积极的财政政策和宽松

3、的货币政策。年份宏观政策要点2008年“两防”防止经济过快转变为过热，防止结构性物价上涨转变为明显的通货膨胀。2009年保增长、扩内需、调结构2010年稳增长、调结构、管理通胀内需“十二五”产生什么影响——第二个是区域发展伴随第四个是中小套型的第一是城镇化不断的深着城市梯度的发展，一商品房、保障性住房第三个是低碳、入，拉动内需带来的房线城市进入到大都市阶和一些新的业态会受节能、环保。地产巨大的空间段，周边的城市具有很到政策的倾斜，发展大的潜力。迅速。2010年大势背景【关键词】房产泡沫、政策强制打压、市场观望2010年，

4、房地产继续09年火爆市场，价格进一步上涨。在这样的市场背景下，中央相继出台若干调控政策，政府与开发商、消费者三方博弈，市场观望情绪加重。97-02年03-04年05-07年08年09年10年-至今居住需求自然增长刚性需求快速增长居住改善激增阶段综合因素盘整阶段需求集中释放阶段政策干预市场调阶段阶段整阶段金融危机影响减弱外来开发商进入，带经济复苏，房产泡沫动产品更新，品质明救市政策刺激需求严重显提升各种需求集中释放大规模拆迁形成刚价格飚升势头过强性居住需求经济积累及家庭结构价格、销售量快速增变化促使居住改

5、善需产品同质化特征明长政策强制干预频出、二手房需求量增加，求比例提高显金融危机宏观调控带动一手房市场改开发企业高价拿地区域内需求构成市善型居住需求比例中高端主力客群构成宏观政策政府、开发商、消费场需求主体上升尚未细分者三方博弈，市场观价格增长过快望情绪加重价格、销售量快速增价格、销售量平稳跨区域置业趋势出成交量萎缩增长现长政策盘点政策keyword国十一条加息国五条楼市关键词房产税保障房限购令调控就是实行差别化的信贷政策，就是要严格限制各种名目的炒房和投机性需求政策剖析“保障房”“限购令”•“

6、新国十条”明确了今年580万套保障房建•天津限购令属于“严厉”类型,不仅没有考虑设目标，9.29新政则再次强调了要“全面完成家庭拥有住房的基数，而且也只限制新房，保障性安居工程建设任务。没有限制购买二手存量房。•滨海新区5年建成1500万平方米保障房。•从调控手段分析，限购属于行政命令，在投•保障型住房是不可能替代商品房的。资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房•目标：多层次多渠道建设保障房是当务之急能起到立竿见影的效果。“加息”“国五条”•加大调控力度•金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%

7、•完善差异化的住房信贷政策提高到2.50%；使银行房贷空间政策•调整住房税收政策更小。•增加有效供给•对开发商的影响——买地、投资分析•加大市场检查查处力度金额大幅上涨；市场需求下滑等。•特点：针对性十分强•对购房者的影响—增加购房成本“国十条”•严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，•加大房地产贷款窗口指导.•对二套房不再区分改善型和非改善型，均执行40%首付；•加强监督管理，加强监控跨境投融资活动政策周期研判深刻的政治背景决定了本轮调控空前的力度与长期性，短期对于市场的影响已经成为必然2005年－2010年政策对房

8、地产走势影响模拟图前一轮政策上一轮政策新一轮政策周期周期周期05年2季度06年2季度07年1季度-07年4季度-09年1季度-09年4季度-10年2季度10年3季度10年4季度-06年1季-4季度3季度08年4季度3季度10年1季度度从历史政策周期研判，历史上调控周期大约维持在9个月以上，弱市调整已成定局！从4月