北京养老地产区域研究

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1、北京养老地产区域研究产品研发部2010年11月18日政策部分小结——补贴与建设标准如何结合？民政局批准设立养老服务机构施工建设过程中申请补贴专家评审过程->获取建设补贴第一步第二步第三步具备场所、资金、规划设发改委立项、规划局审批、国土邀请规划、土地、环境方面置和法人，向民政部门提局获取土地->获发施工许可证专家组成评审团，评审结果交材料、申请设立养老机送市政府批准，程序复杂开始开工建设后，按京民福发构（09年申请34家，合格11家）〔2008〕543号文件向民政局申请民政局审批发放《北京养8000-16000元/床位的

2、建设补贴建设补贴的使用：与民政局老机构设置批准书》签订协议书，主要条款有：新建护养型机构按16000机构向民政局提请验收申元/床位标准建设补贴资金按每年请5%折旧新建普通型机构按12000验收通过后发放《北京市元/床位标准保证服务20年，如年养老服务机构执业许可限不满，剩余年限按扩建普通型机构按8000证》，可开业（n/20*建设补贴资金）元/床位标准归还政府获取运营补贴以上补贴办法和数额均针对社会办养老服务机构政府办乡镇一级养老机构由采办公益金补贴；区、市级养老机构由•运营补贴按收治入住市、区级政府共同负担补

3、贴，各负担50%老人的实际人数发放，自理老人每人补贴除现金补贴外，另有政策规定养老机构水电收费可按民用水电费、150元，不能自理老土地转让可按较低地价方式等，但由于此两项落实需由民政部同人补贴200元，用于电力、供水和土地部门协商，实际难以落实改善机构条件2北京养老地产发展历程1983年1984年1994年以后90年代末2001年养老/养老地点家庭•第八次民政部提出社会福•主要由北京市民政•民政部作出政策•北京《养老服养为主全国民政利工作的2个转变:局主办的多家大中改变：由国家统务机构管理老会上，提•对象扩大到所有老型福利机构逐

4、渐营包统管社会福利办法出台》机•福利机构由政府投出以社区年人等弱势群体；业，民办机构也开方式->动员社会•养老机构开构资、民政部按行政服务为切•保障由救济型转为始发展，是北京养力量投资兴办社始快速发展发组织方式管理入点提供全方位服务的福利老地产/机构开始市会福利事业，面的阶段展服务型场化发展的阶段向全体老人改革开放前1980年代1990年代2000-20102010年以后高度集中、统一分配人口结构老龄人口及服务事业社区福利建设为主、社会兴办老年人口爆发性增长，的社会福利养老转型阶段快速增长阶段福利机构为辅的养老服务阶段社会养老观念

5、转变阶段职业福利为主、民人口结构由年轻化•根据老龄委数据，北•除社区养老外，养老机构由•根据政府部门访谈，行政福利为辅的国有转为老龄化京市从1990年开始福利事业转向事业与产业结2020年北京老年人业•人口老龄化作为社进入老龄化社会，但合的类型、投资主体由单一口达到350-400万发•机关和事业单位退会问题被提出以低龄老人为主国有投资转向多元化人展休养老制度•北京老龄人口比例•这一时期的经济体•自费养老方式开始被接受•异地求职、独生子阶•“三无”老人由政府到1990年代初期达制改革使过去的“职•护理等级、运营规范等软硬女一代成长、

6、60岁段发放救济->福利机到7.28%，位于国内业福利”方式萎缩，件设施规定逐渐明确新一代老年人口受构前列，老龄化速度加上年轻人异地求•民办机构比例逐渐提高，至教育水平提高等社长期高于国内平均职趋势发展，社会福2010年初，北京民办机构比会变化带来家庭养水平利需求增加例达到机构总数的43%老观念的转变，为•满足文娱、学习、旅游等心养老机构的发展提理需求，服务等级提升供了市场基础3北京市中高端养老机构分布3421715179211910161361251481811#社会办#公办420供应特征分析–运营模式项目运营模式香山老年公寓政

7、府办北京汇晨老年公寓政府办第四社会福利院政府办第五社会福利院政府办政府办占比第一社会福利院政府办丰台区王佐老年综合服务中心政府办43%西城银龄老年呵护中心政府办阳台山老年公寓政府办平谷老年公寓政府办东方综合养老院社会办太阳城银龄老年公寓社会办蓰赢老年公寓社会办社会办占比圣泽峰老年公寓社会办太申祥和山庄社会办57%宣武颐寿轩敬老院社会办将府庄园敬老院社会办北京英智老年公寓社会办从选择的样本来看，社会办高端项目超过政府康梦圆国际老年公寓社会办所占比例约14个百分点爱暮家养老院社会办社会办养老地产正逐渐成为中高端养老项目新秋老年公寓

8、社会办的主流双缘敬老院5社会办供应特征分析–建筑面积/容积率700002.5建筑面积10000平方米以上600002.12.0500001.61.540000平米300001.11.00.8200000.70.70.60.70.6平均容积率0.70