福州光明港地块分析报告

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1、光明港地块分析报告第一部分：福州概况:1.城市概况:福州，地处中国东南沿海，是福建省的省会和政治、经济、文化、交通中心，现辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾五个区，福清、长乐二个市，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭六个县和琅岐经济区。全市总面积1.2万平方公里，其中城区面积1043平方公里，建成区总面积约160平方公里；总人口660万人，其中市区人口243万人；海岸全长1137公里，海域面积1.2万平方公里，与台湾一水之隔，平潭岛至台湾新竹仅68海里，连江县黄岐半岛距马祖仅8000米。2.自然条件

2、:福州属亚热带海洋性季风气候，全年无霜期达300天左右，年平均温度19.2摄氏度，温暖湿润；地貌属典型的河口盆地，城区位于盆地中央，四周群山环抱，闽江穿城而过注入东海，形成了“三山鼎峙，一水长流”的奇秀景观和“枕山、面海、襟江”的山水布局；拥有海坛、鼓山、青云山、十八重溪等四个国家重点风景名胜区，青云山、石竹山、福州国家森林公园等三个国家AAAA级旅游区，马尾造船厂是首批国家工业旅游示范点，还有3个国家森林公园、4个高尔夫球场、30多个公园，以及一批度假区、旅游区；市区内河交织、温泉密布，为世界

3、各大中城市所罕见。全市现有星级饭店81家，床位2万多张，其中五星级饭店4家、四星级饭店2家、三星级饭店42家；国际国内旅行社112家；旅游汽车服务公司14家。3.交通概况:福州是一座现代化城市，城市建设日新月异，福州市政府推行“东扩南进”战略，将闽侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及琅歧经济区全部纳入中心城市规划区，预计在未来10年里，将建成区面积扩至162平方公里。近年来，福州市区新建、扩建50多条主干道和上百条次干道。进行大规模的棚屋区改造。新区开发，房地产业迅猛发展。江滨大道是福州市跨世纪

4、的形象工程，全长26.2公里，是一条集观光、旅游、休闲、防洪于一体的滨江景观长廊。闽江上近几年先后建成鳌峰大桥、乌龙江特大桥、三县洲大桥、金山大桥，鼓山大桥正在建设中，根据福州市的规划，不久的将来，闽江上有10座大桥飞架南北。而福州长乐国际机场是全国十大空港之一，拥有世界最先进的导航设备，是中国净空条件最好的大型国际机场之一，开辟有国内外航线近50条，年客运吞吐量达106.54万人次。福州港是全国十大港口之一，航线直达欧美、日本、菲律宾、新加坡、香港、台湾、泰国等.4.国民经济:07年1-9月份

5、，地区生产总值达到1288亿元（初步统计数据），增长15%，增幅是“十五”以来最高的。其中，第一产业增加值达113亿元，增长4.3%；第二产业增加值达612亿元，增长17.6%；第三产业增加值达563亿元，增长14.4%。对GDP增长贡献较大的是工业和其他服务业，分别拉动GDP增长7.8和3.0个百分点。建设福州,支援海西!第二部分：福州市07年走势08年预测:从去年9月开始，随着银根紧缩以及政策的明细化，几个月来的福房指数涨幅趋缓，且在最后一个月有负增长的势头，而在2008年1月份，福州市福房

6、指数涨幅较前几个月增大。从表1可以看到，2008年1月的福房指数为137.28，相比上月的135.14，1月指数上升了2.14点，月涨幅为1.59%，而与去年同期相比上涨了7.24%。从这些数据我们可以看出，虽然在各种政策的高压下房价有所控制，但在新的一年开始时，房价还是不依不饶地上涨了，可以说，开发商与消费者两者之间的博弈，是一种利益的博弈，最直接体现在房价上.从表２和图２可以看出，1月成交面积与上月相比有所上升，福房指数均价却出现降价.从表5可以看出，6000元/平方米以下的产品，占总成交量

7、的42%，中间价位各档次的产品交易量都在回落，10000元/平方米以上的产品交易量却居高不下，而且大有一升再升的势头。从表9可以看到，福州高价位房聚集在市中心、北江滨及新突起的金山板块。小结：从目前的一些现象来看，房地产市场的震荡已经开始了，在如今的市场环境下，市场已从卖方市场慢慢过渡到买方市场，尤其是当保障性住房大量入市后，市场将向两个极端发展。由市场自由支配的那部分商品房将出现严重的两极分化：中低端产品面临保障性住房的冲击，有可能被淘汰出局，但另一部分瞄准金字塔塔尖阶层的产品有可能价格还会更

8、高.对于福州来说，因为它自身的一些特点，首先，“海西”品牌增值楼市，海西建设已经成为一个全国的大品牌，海西的品牌价值必然落于有形之物，也就是地产上，所以我们对楼市也就有信心。第二，福建的经济总量持续攀升，再加上人民币的升值空间因素，福州的房价继续上升也是有很大可能的。第三，城市化带来了大量的购买力，华侨的购买力也是不容忽视的，所以，福州的房价还有继续上升的空间。第三部分：本案区域环境分析：[地段特征]本案位于鳌峰路与江滨中大道交汇处，西南向为浩瀚的闽江,东北向为美丽的光明港.距离市中心约20分钟