深圳天然居地产项目初步商业报告

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1、第一章深圳市商业概述一、深圳市商业概况1、零售商业行业规模不断扩大，集约化程度越来越高据统计，目前深圳市拥有商业网点约8万个，零售总面积超过500万平方米，5000平方米以上的大型商场60余家，其中1万平方米以上的大商场49家，居广东省之首；深圳市零售企业的集约化程度也不断加强，2000年深圳市销售额排名前15位的企业销售额占全市社会消费品零售总额的22%，其中超过10亿元的有4家。万佳、沃尔玛更是一举超过老牌零售企业广百，雄居广东省零售额的第一、二位。房地产E网http://www.fdcew.com/2、社会消费品零售总额跃居全国十强过去五年期间

2、，深圳全市社会消费品零售总额急剧攀升，商业经济发展十分迅猛。2000年深圳全市社会消费品零售总额列全国第8位。因为深圳的人口数无法和拥有上千万的上海、广州相比，否则人均排名会更靠前。3．建成区域商贸中心深圳商业“十五”目标：经过５年建设，进一步强化商业在全市经济发展中的支柱地位，并在区域经济发展中发挥枢纽作用，初步形成与倍讯易http://www.pxyi.net/现代化国际性城市相适应的区域性商贸中心。4、深圳市商业市场供求关系量表1）深圳市近五年商业用房开发和销售情况（单位：万M2）年份至年底竣工总量当年竣工量年内销售量1996176.5945.

3、589.511997306.1629.5715.411998345.9539.7911.251999405.1159.1614.442000454.1249.0117.31以上数据表明：截止2000年底全市商业用房竣工总量已累计达454.12万平方米，销售总量仅累计178.47万平方米，占竣工总量的39.3%，空置情况较为严重，表明深圳市商业市场的总体供求关系极不平衡，后市销售压力较大。1）深圳市特区内2000年新开工面积分区构成图（资料源自统计局）2）深圳市特区内2000年竣工面积分区构成图（资料源自统计局）以上图表说明：商业用房无论是从新开工面积

4、还是从竣工面积来看，福田区都居首位，依次为南山区和罗湖区，深圳市商业开发的重心已随着城市开发的重心开始西移，并逐步确立了福田区的中心地位，东部与西部商业的发展趋向均衡。二、深圳市商业类型分析目前，深圳市的商业类型主要有以下几种：1、综合性百货商场。如友谊城百货、国际商场、天安、国贸商场、岁宝百货、免税商场、深房百货、世贸商场、兴华商场、大江南商场、罗湖商业城等，其特点是经营规模较大、经营品种较为齐全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采用专柜经营的方式。2、主题性商场、专业市场。如女人世界、男人世界、儿童世界、免税珠宝世界、顺电家居广场、新

5、楚源、铭可达、统球家电、香江家私、金海马家私、好百年家居广场、赛格、佳和电子城、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。3、超市。其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但客流量较高。²单店规模较大、提供一站式购物服务的超市，如沃尔玛、家乐福、新一佳、人人乐、好又多等。²单店规模较小、分店较多的便民式超市，如民润、华润万方、惠康金田、愉康、百佳、七十一便利店等。4、百货与超市相结合。如万佳、天虹、茂业等。这是深圳近年来发展较为迅速的一种商业类型，其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态

6、，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。1、连锁专卖（专业）店。主要是服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等。2、个体经营的独立街铺。小结：深圳市零售商业的发展日趋成熟，出现了多种商业业态百花齐放的局面，在与国际接轨的同时，积极摸索出适合本地国情的新业态。三、深圳市商业主要经营方式1、购销自营商场以购销的方式自行进货销售，自担经营风险。因占用较大的流动资金，且风险大，目前深圳的大型商场已较少采用这种经营方式。2、招商1）出租。商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与供应商，商场获租金收益，铺位或专柜的供应商

7、负责经营，获取经营收益，承当经营风险。2）保底抽成。商场将场内一定面积的铺位或专柜交由供应商，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽成，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽成。1）纯分成。商场将场内一定面积的铺位或专柜交由供应商，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。四、深圳市商业市场状况和趋势近年来，深圳的商业逐渐向专业化、集约化、规模化、连锁经营的方向发展，市场状况及发展趋势表现如下：1、购物百货业日趋成熟。。沃尔玛、家乐福等跨国商业企业的进驻虽然

8、给深圳本土的商业带来了激烈的竞争，促使一批低素质的中小企业被市场淘汰，但他们带来的先进的经营理念也也让一些企