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1、天然居初步商业策划报告1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。第一章深圳市商业概述一、深圳市商业概况1、零售商业行业规模不断扩大,集约化程度越来越高据统计,当前深圳市拥有商业网点约8万个,零售总面积超过500万平方米,5000平方米以上的大型商场60余家,其中1万平方米以上的大商场49家,居广东省之首;深圳市零售企业的集约化程度也不断加强,深圳市销售额排名前15位的企业销售额占全市社会消费品零售总额的22%,其中超过10亿元的有4家。万佳、沃尔玛更是一举超过老牌零售企业广百,雄居广东省零售额的第一、二位。2、社会消费品零售总额跃居全国十强过去五年期间,
2、深圳全市社会消费品零售总额急剧攀升,商业经济发展十分迅猛。深圳全市社会消费品零售总额列全国第8位。因为深圳的人口数无法和拥有上千万的上海、广州相比,否则人均排名会更靠前。3．建成区域商贸中心深圳商业”十五”目标:经过５年建设,进一步强化商业在全市经济发展中的支柱地位,并在区域经济发展中发挥枢纽作用,初步形成与现代化国际性城市相适应的区域性商贸中心。4、深圳市商业市场供求关系量表2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。1）深圳市近五年商业用房开发和销售情况(单位:万M2)年份至年底竣工总量当年竣工量年内销售量1996176.5945.589.511997
3、306.1629.5715.411998345.9539.7911.251999405.1159.1614.44454.1249.0117.31以上数据表明:截止底全市商业用房竣工总量已累计达454.12万平方米,销售总量仅累计178.47万平方米,占竣工总量的39.3%,空置情况较为严重,表明深圳市商业市场的总体供求关系极不平衡,后市销售压力较大。盐田区1.614.05%罗湖区5.0412.72%南山区15.2936.04%福田区18.7147.19%2）深圳市特区内新开工面积分区构成图(资料源自统计局)3资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。盐田区
4、0.260.82%南山区9.90罗湖区8.6827.38%31.23%福田区12.8640.56%3）深圳市特区内竣工面积分区构成图(资料源自统计局)以上图表说明:商业用房无论是从新开工面积还是从竣工面积来看,福田区都居首位,依次为南山区和罗湖区,深圳市商业开发的重心已随着城市开发的重心开始西移,并逐步确立了福田区的中心地位,东部与西部商业的发展趋向均衡。二、深圳市商业类型分析当前,深圳市的商业类型主要有以下几种:1、综合性百货商场。如友谊城百货、国际商场、天安、国贸商场、岁宝百货、免税商场、深房百货、世贸商场、兴华商场、大江南商场、罗湖商业城等,其特点是经营规模较大、经营
5、品种较为齐全,客流量一般低于大型超市,但毛利率相对较高,多采用专柜经营的方式。2、主题性商场、专业市场。如女人世界、男人世界、儿童世界、免税珠宝世界、顺电家居4资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。广场、新楚源、铭可达、统球家电、香江家私、金海马家私、好百年家居广场、赛格、佳和电子城、爱华电脑城、华强电脑世界等,其特点是经营品种限于一定的主题。3、超市。其特点是采用开放式货架经营的方式,经营品种主要是家庭日常必须品,一般毛利率较低,但客流量较高。单店规模较大、提供一站式购物服务的超市,如沃尔玛、家乐福、新一佳、人人乐、好又多等。单店规模较小、分店较多的
6、便民式超市,如民润、华润万方、惠康金田、愉康、百佳、七十一便利店等。4、百货与超市相结合。如万佳、天虹、茂业等。这是深圳近年来发展较为迅速的一种商业类型,其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态,以超市来提高客流量,以百货来确保商场整体毛利率,从而把两者的优势有机地结合起来。5、连锁专卖(专业)店。主要是服装、医药等,如经典故事、一致、万泽、中联等。6、个体经营的独立街铺。小结:深圳市零售商业的发展日趋成熟,出现了多种商业业态百花齐放的局面,在与国际接轨的同时,积极摸索出适合本地国情的新业态。三、深圳市商业主要经营方式1、购销自营商场以购销的方式自行进货销售,自担经营
7、风险。因占用较大的流5资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。动资金,且风险大,当前深圳的大型商场已较少采用这种经营方式。2、招商1）出租。商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与供应商,商场获租金收益,铺位或专柜的供应商负责经营,获取经营收益,承当经营风险。2）保底抽成。商场将场内一定面积的铺位或专柜交由供应商,商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽成,同时双方约定最低销售保底额,当销售额低于该保底额时,商场仍按保底额的一定比例抽成。3）纯分成。商场将场内一定面积的铺位或专柜交由供应商,商场按该
