惠州商业地产项目初步策划方案

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1、惠州商业项目初步策划方案一、项目分析与评价（1）总体策划思路1. 全面把握，有的放矢：项目的成功开发与营销都是建立在对目标客户群需求的分析之上，所以首前要了解目标客户群是谁（即房子建好了买给谁），他们需要什么样的产品，在此基础之上然后再对项目物业进行最优的设计与组合，不求最好而求最合适。2. 清晰定位，分期开发：经过现场勘察之后，本人对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，发现该项目（特别是农贸市场部分）在该地域有很大的需求，但人气不旺。没有人气那么商业部分就做不起来，从而严重影响项目的投资回报率。房地产E网http://www.fdc

2、ew.com/那就不妨先把农贸市场建立起来，而后建成的酒店商业部分和公寓部分就跟着升值，从而实现最优开发模式与项目自身进行完美对接。3. 租售并举，快速收益：整个项目的建筑形式和当地的经济水平客观上加大了销售难度，即使是在定位有充足推广价值的情况下，仍然无法确保所有物业一定销售成功。因此，我们必须以快速收益为目标，前期要以租带售，租售并举，这样既可以提升资金回笼套现速度，又可以快速提升人气。（2）、 整体规划的调整意见建议原则倍讯易http://www.pxyi.net/◎ “主题性”原则◎ “互动式”原则◎ “开拓、创新”原则◎ “

3、可持续发展”原则◎ 整体性、战略性原则◎ 效益的最大化原则（3）、 项目策略总建议： 1. 功能性卖点：从项目自身挖掘出来卖点，在整合营销中体现持久性；2. 非功能性卖点：从项目以外的方面挖掘卖点，在营销的各阶段体现出阶段性；3. 卖点的独创性：以差异华竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点；4. 逆向思维与反向思维：能够跳出楼盘谈楼盘，跳出卖点谈卖点；5. 策略的整合性：将卖点贯穿整个营销全过程，确定了卖点以后推出系统的整合方案。（4）项目SWOT分析S（优势）：◆硬性需求旺盛，市场稀缺。农贸市场和休闲娱乐酒店资源稀缺，

4、周围五公里以内没有农贸集市和休闲娱乐场所，可以说本项目是顺应市场需求。◆政府对本项目的大力支持。在项目的现场勘察的过程中，本人还了解到本项目得到了当地政府的大力支持，这对项目的开发极为有利。◆交通相对较便利。经过初步考察了解，本项目位于省道旁边，附近有惠莞高速公路。离惠州市区不到20公里。W（劣势）：◆项目人气指数不够。据初步观察，项目所在地人口分布不均，大多集中在工厂里。因此，如何吸引人气来带动商业的发展是我们需要思考的首要问题。O（机会）：◆稀缺资源，升值潜力大。由于项目所在区域土地和农贸市场的稀缺性，产品必将是少有稀缺资源，必将

5、吸引附近菜农和工业园区食堂采购对本项目的关注，若操作运营得当，项目的升值潜力很大。◆工业区日渐成熟，市场需求在扩大。随着项目周边的工业园区的建设，农贸市场和酒店公寓、商业部分的市场需求将会逐步扩大。T（威胁）：◆市场竞争激烈造成客户分流。项目所在区域工厂较多（人口自然不会少），每个工厂都有自己的食堂，而食堂大多数都已经与附近的农贸市场形成稳定的采购关系，因此就会造成客户分流。这在客观上给项目带来很大的威胁，如何处理这个问题也不得不思考。（5）项目总建议经过我们的现场勘察分析，综合贵公司的最初开发设计理念，本人从前程策划的角度对项目的物

6、业定位以及营销推广提出以下建议，仅供参考：★㈠根据市场需求情况对项目的物业进行合理的规划，特别注意设计好项目的业态组合，建议定位为工业配套的综合型商业区和农贸市场。★㈡分期开发，先将农贸市场建立起来，以此吸引人气；然后开发商业酒店部分，商业部分以首层商铺为主，考虑到商铺升值空间较大，应以招商（外租）为主，酒店部分则做成酒店式公寓或者休闲俱乐部等形式（若考虑快速回收资金则可选择酒店式公寓），为有需求的人群提供服务；最后观察市场情况再来决定是否开发公寓。★㈢通过灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚

7、大量的潜在客户群。★㈣农贸市场前期招商策略为“请进来，买出去”，所谓“请进来”是指商铺前期应以租为主，适当降低租金，先吸引众多菜农进来；“买出去”是指等到市场的客源稳定下来了再买出去，这样菜农就愿意出较好的价格来购买，开发企业也可以获得很好的投资回报。★㈤注意引入商业物业和统一运营管理的形象和概念，对项目进行适当的包装，通过超常规宣传，在周边进行营销造势，让该项目的开发成为当地居民和工厂食堂关注的热点，形成良好的口碑并且节约宣传费用，以最小的营销费用来达到较好的效果。★㈥一定要让项目开发与营销同时进行，以降低投资风险，并积极与各个工厂

8、的食堂联系，力争与之形成紧密的合作关系（工厂食堂可以降低采购成本，我方可以吸引大量的客源），使农贸市场部分先旺起来。二、项目定位项目物业必需要有一个清晰有效的定位，这是展开营销推广的基础。选择有突破性的定位，充分利用项目