地产公司财务风险成因与对策分析

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1、万方数据现代商贸工业No．3，2011ModernBusinessTradeIndustry2011年第3期地产公司财务风险成因与对策分析丁玲1李雪华2(1．新嘉王地(成都)发展有限公司，四川成都61001612．四川金茂王业集团有限公司，四川成都610000)摘要：财务风险指的是在企业的所有财务活动中．由于企业受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响。作为国民经济的基础性、先导性行业．房地产行业的特殊性以及重要性引起社会广泛关注．其行业以及行业财务风险管理具有许多鲜明的特点。结合工作实践，对当前房地产企业财务风险的成因与对策进行了相关的撂讨。关键词：地

2、产企业；财务风险；成因；对策中图分类号：F23文献标识码：A文章编号：1672—3198(2011)03—0185—01l引言1．1地产企业财务风险简述财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资，以及其报酬无法全部收回的可能．因此，财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一．1．2作好地产企业财务风险规避与防范的意义由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，

3、房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发。而运用财务杠杆就有可能带来风险。面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展。获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具．从世界经济发展的历程我们可以看出，20世纪80年代的日本，昨天的美国．今天的中国，房地产都凝聚了太多国民经济的比重，搞不好就要把金融拖进去．搞不好就要承担

4、巨大风险，于国家于企业于人民都是生死攸关的事情，所以各大地产企业都高度重视财务风险的规避与防范．2当前地产企业财务风险的成因分析2．1筹资风险是地产企业财务风险的根本筹资即举债。企业的债务主要有长期负债与短期负债．房地产企业的项目投资需要大量的营运资金．企业的借入资本越大．资产负债率就越高．财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大．据《21世纪经济报道》2010年11月19日公布，上市房企三季报及多家机构数据统计显示．目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年．个别公司如绿城(3900．HK)、富力地产(2777．HK

5、)的负债率则高达100％以上．而11月18日．中邮证券分析师表示，“2010年三季末。20家样本企业的资产负债牢达到71．3％．比2009年末提高5．09个百分点．达到我们研究时间范嗣内的最高水平．”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研．有18家平均资产负侦牢超过70％．而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％一70％以内．可见．当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国百条”及地方各级调控政策后．仍然居高不下的房价后面。隐藏着巨大的偿债风险．随着房地产市场竞争日益激烈．有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越

6、紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。2．2对于项目投资的调研不足．土地占用流动资金过多2007年，中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件．这使得开发商通过银行项目融资贷款。再将贷款用于购买土地已不可能。但由于土地稀缺性与政府对于房地产业的长远的支持性仍然使得较多的地产企业看好土地价格的上涨，从而盲目扩大土地储备，常常占用宝贵的流动资金甚至违规挪用销售款、开发贷款拿地，不但加重了财务风险，而且产生了极大的政策风险．2．3盲目多元化与缺乏日常资金管理一是许多房地产企业没有制定资金的使

7、用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象．有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度．二是很多公司盲目地进行多元化，由于对新行业缺乏足够的经验导致新行业不仅没有获得足够的利润，新近流入对主营业务起不到保护作用，反而是多元化业务拖累主营业务，侵蚀主营业务的盈利能力，给房地产业务的财务管理带来麻烦。3当前地产企业财务风险规避与防范的对策3．1控制贷款的合理规模．形成合理的资金结构企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

8、香港地产企业在这方面给我